浅谈房屋拆迁中的法律问题
随着城市化进行的加快，城市拆迁中存在问题不断的增多，引起了许多矛盾与纠纷，有的甚至造成了严重的影响，从法律角度来讲，城市房屋拆迁到许多的法律知识，其中包括民事法律关系和行律关系，也关系到房屋建筑拆迁法律关系中各方当事人利益的保护问题，为此，本文就房屋建筑拆迁中的法律问题展开分析与研究。
标签： 房屋；拆迁；法律问题
引言：
随着我国城市建设的快速发展，城市房屋建筑拆迁也在不断的增加，由于我国现阶段城市房屋建筑拆迁的法律法规不完善，影响城市房屋建筑拆迁的因素很多，被拆迁人的合法权益得不到保证，因此，城市房屋建筑拆迁补偿得不到有效的保护，这些都引起了群众的不满，增加的我国社会的不稳定。
一、我国城市房屋征收拆迁存在的问题
1.未先行政征收就强制拆迁
强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人不履行生效搬遷安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。强制拆迁又包括行政强制拆迁和司法强制拆迁，前者是指直接由行政机关主导实施强制拆迁，后者是指由拆迁人申请执行强制拆迁。但在新的《征收与补偿条例》中已经取消了行政强制拆迁。
房屋征收拆迁工作中存在的问题，最为主要的就是部门角色的错位，行政强制拆迁权力过滥，违法行为多，而司法强制介入不足，功能发生偏离。
公民的物权应当受到《物权法》的保护，根据一物一权的原则，在物权没有转一让、消失的情况下，物的所有人是应当可以对其拥有完整的所有权的，包括占有、使用、收益、处分的权利在内。也就是说，在房屋还属于公民私人所有时，是不能直接对其进行强制拆迁的，否则，这跟毁坏、侵占他人财物没有什么区别，只不过实施这一侵害行为的主体是国家而己，而正是这一违法行为的实施者。因此按照物权法的原理，要实施拆迁，就必须应当先行征收，先由国家将私人的房屋征收为国家所有，然后再由国家来拆迁自己所有的房屋，这才是一个比较合法、合理、合情的逻辑。
但在原《拆迁条例》实施期间，并未规定征收制度，相反，却规定了行政强制拆迁制度，《拆迁条例》只是一个行规，是《物权法》的下位法，这么一个抵触上位法的规定在相当长的一段时期内一直在被各地执行，因而导致了
全国各地的暴力强拆事件经常见诸报端。地方为了要政绩，大搞面子工程，在效率优先、经济发展优先、GDP增长优先的思维倡导下，与开发商联手导演了一幕幕强制拆迁的悲剧。
2.征收决定的民主决策机制不明确
前面已经说到，在原《拆迁条例》实施期间，一直以来都是没有经过征收就直接拆迁，这一与、物权法冲突的行为即将被遏制，虽然新的《征收与补偿条例》不一定能根除暴力拆迁、非法拆迁的事件发生，但至少从法规层面已经有了依据，公民有了能在一定程度上保障自己合法权益的法律武器。关于征收的行政行为，也正是新的《征收与补偿条例》的一大亮点，比原来的《拆迁条例》有本质上的变革，也是这次关于拆迁的法规改革的重要成果。
行政征收是指行政机关或者法定授权的组织根据法律、法规的规定，以强制方式无偿取得相对方财产所有权的一种具体行政行为。从概念中可以看出，征收的实质是对公民财产权的剥夺，直接影响着公民的合法权益，必须要有一套严格、严谨的程序来约束征收行为，使征收行为在法律规范的轨道上实施，才能确保公民的利益不受损害。在这套征收程序中，最重要的当属民主决策机制，如果没有民主，就会形成专权，就会肆意损害公民的利益。
3.补偿标准过低
房屋征收拆迁必须以给予补偿为前提。新的《征收与补偿条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权利剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。
二、对城市房屋征收拆迁程序问题提出如下建议
1.规范拆迁强制执行行为。一是未经行政裁决，不得实施行政强制城市房屋建筑拆迁。二是城市房屋建筑拆迁人未按裁决预先向城市房屋建筑被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制城市房屋建筑拆迁。三是城市房屋建筑拆迁管理部门实施强侧拆迁，应当提前通知城市房屋建筑被拆迁人，并使城市房屋建筑被拆迁人认真做好宜传解释工作，动员城市房屋建筑被拆迁人自行撅迁。四是行政强制城市房屋建筑拆迁应当严格依法进行。强制城市房屋建筑拆迁时，应当组织事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制城市房屋建筑拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋建筑及其房屋建筑内物品进行证据保全。
2.建议在城市房屋建筑拆迁中充分保护城市房屋建筑被拆迁人的知情权和拆迁决策参与权。在城市房屋建筑规划阶段就应通过组织听证会等方式公开征求城市居见，具体城市房屋建筑拆迁阶段同样应当赋予城市房屋建筑被拆迁人
对是否拆迁和城市房屋建筑拆迁时间安排提出意见的机会。建立城市房屋建筑拆迁听证制度。未达成城市房屋建筑拆迁补偿安置协议户数较多的，城市房屋建筑拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具休标准、程序由省级房屋拆迁管理部门规定。城市房屋建筑拆迁管理部门申请行政强侧城市房屋建筑拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表等，对行政强制城市房屋建筑拆迁的依据、程序、补偿安置标准的依据等内容，进行城市房屋建筑拆迁听证。
三、给予房屋被征收拆迁人的补偿问题
1.按照评估价格确定拆迁城市房屋建筑的补偿标准符合市场经济的规律，同时可以防止个别地方在财力不足的情况下对城市房屋建筑进行产前，防止掠夺性发展，防止个别城市少数的行为，使城市房屋建筑被拆迁人的合法权益得到充分保护。但同时又考虑到各地城市房屋建筑拆迁情况存在较大差异，因此，建议各级综合考虑城市房屋建筑被拆迁房屋的用途、区位、重置价格、房屋装修、当地市场价格等因素的基础上确定拆迁城市房屋建筑的补偿标准。2.对于评估机构的选择。
2.1各地城市房屋建筑拆迁主管部门应当制定城市房屋建筑拆迁评估单位的准入条件使拆迁人选择水平比较高、社会信誉比较好的评估机构进行城市房屋建筑拆迁评估，形成城市房屋建筑超前既有市场准人，又有市场竞争的氛围。
2.2在评估机构的选择上应当改变由城市房屋建筑拆迁人或单方决定的模式。评估机构由城市房屋建筑拆迁人和城市房屋建筑被拆迁人协商一致產生。达不成一致意见的，可以采取抽签的方式决定由谁委托城市房屋建筑拆迁评估机构。鉴于被城市房屋建筑拆迁人有多个不同的主体，很难形成一致的意见，最好的方式是每个城市房屋建筑被拆迁人自愿采取单独或者集体与城市房屋建筑拆迁人协商确定评估机构，避免在一个城市房屋建筑拆迁项目中委托同一评估机构进行评估。
2.3建设部制定更加科学合理的城市房屋建筑拆迁评估规范，使不同的城市房屋建筑拆迁评估机构作出的评估报告具有大致相同的结论。
3.判断城市房屋建筑被拆迁的面积时，被拆迁的房屋建筑不能作为唯一依据。首先要依照城市房屋建筑被拆迁人和城市房屋建筑拆迁人双方协商确定的面积，也就是在城市房屋建筑拆迁活动中要充分尊重当事人的意思，其次是要依据既往生效判决确定的城市房屋建筑拆迁面积，最后才是城市房屋建筑被拆迁房屋产权证记载的面积。若房屋产权证记载的面积小于实际城市房屋建筑面积，只要当事人能够提供足以推翻产权证登记的房屋建筑面积的有效证据，也不损害公众利益的，应予认定。综合考虑各种因素，在城市房屋建筑拆迁面积的确定上，力求公平合理。
四、结束语
综上所述，城市房屋建筑拆迁涉及公民财产保护和公共福社的改善问题，涉
及城市房屋建筑拆迁合法补偿问题，还涉及到立法和司法对城市房屋建筑拆迁救济问题，是一个极其复杂的制度。当前最主要问题是一些地方打着公共利益的幌子，侵害相对人的合法权益。城市房屋建筑拆迁中的矛盾日益突暴露出在城市房屋建筑拆迁中的法律制度的存在严重缺陷，既有法律制度在城市房屋建筑拆迁发展中的不完善，又有城市房屋建筑拆迁基本制度上的不合理。在城市房屋建筑拆迁立法中，除了城市房屋建筑拆迁实体规则的不完善以外，城市房屋建筑拆迁程序性制度没有在立法当中得以体现，城市房屋建筑拆迁正当程序的理念未能在立法、司法等各个环节上得以贯彻一直成为制约我国城市房屋建筑拆迁行为健康发展的软肋。
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