２０１１年第Ｏ３期 总第１５３期 Ｎ００３・２０１１ Ｖ０１．１５３ 大型综合市场规划实践一以福清商贸城为例 魏晓云 （厦门市城市规划设计研究院摘福建厦门 ３６１０１２） 要：建设符合城市发展要求、高效便捷、配套完善、布局合理的市场是开展市场规划的目标，本文以福清商贸城规划实践为例， 经营模式 空间布局 运营模式 文献标识码：Ｂ 文章编号：ｌＯ¨。４—６１３５（２０１１）Ｏ３～。ＯＯ４一Ｏ３ Ｆｕｑｉｎｇ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｃｉｔｙ ｕｓ ａ ｃａｓｅ 初步探讨大型综合市场发展动态、定位与运营模式，空间布局设计理念等内容。 关键词：产品定位中图分类号：ＴＵ９８２ Ｌａｒｇｅ ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ ｍａｒｋｅｔ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｐｒａｃｔｉｃｅｓ Ｗｅｉ Ｘｉａｏｙｕｎ （Ｘｉａｍｅｎ Ｕｒｂａｎ Ｐｌａｎｎｉｎｇｇ－Ｄｅｓｉｇｎ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ Ｘｉａｍｅｎ ３６１０１２） ｏｎ ｍｅｅｔ ｔｈｅ ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔｓ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｅｆｆｉｃｉｅｎｔ ａｎｄ ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｔ，ｃｏｍｐｌｅｔｅ ａｎｄ ｐｅｒｆｅｃｔ ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ａ ｒａ— 福 Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｔｉｏｎａｌ ｇｏａｌ ｏｆ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｔｏ ｃａｒｒｙ ｏｕｔ ｍａｒｋｅｔ，ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｔｒａｄｅ ｉｎ Ｆｕｑｉｎｇ ｃｉｔｙ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｐｒａｃｔｉｃｅｓ，ｆｏｒ ｅｘａｍｐｌｅ，ｄｉｓｃｕｓｓｅｄ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐ— 建 ｍｅｒｉｔ ｏｆ ｌａｒｇｅ ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ ｍａｒｋｅｔ ｄｙｎａｍｉｃｓ，ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ ａｎｄ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｍｏｄｅｌ，ｓｐａｃｅ ｌａｙｏｕｔ ｄｅｓｉｇｎ ａｎｄ ＳＯ ｏｎ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｐｒｏｄｕｃｔ ｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｍｏｄｅｌ Ｓｐａｔｉａｌ ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎ Ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｍｏｄｅ 建 ，ｃ 福清作为全国首批综合改革试点县市，凭借其先行的 产地型、集散地型、销地型三种专业批发市场在发展趋势 及地域分布上有所不同。 便利、突出的侨台优势、丰富的港口资源、众多的发展载体以及 筑 坚实的产业基础，社会经济保持快速健康发展势头，经济综合 Ｏ 产地型专业批发市场由于接近生产基地，所以较多分布在 特色经济较为突出的地区。这类市场一个方向是规模越做越 大，功能越复杂，形式越多样，最终向会展型、生态旅游型的产 实力多年位居福建省各县市前三位。在产业发展与城市建设 同时，与之相配套的公共设施建设则相对滞后，组织化和集约 化程度较低，现代化程度不高，物流产业基础不足、发展落后。 城市建设与居民生活水平的提高均为当地居民？肖费升级提供 强大的助力的同时，符合居民消费升级、体现国家产业结构调 整方向的相应配套公共设施建设仍显不足，建材市场多而散、 档次低，居民消费市场缺乏。而这类市场却与城市居民的生活 息息相关，是体现城市经济、卫生环境以及居民生活水平的重 要窗口之一。建设符合城市发展要求、高效便捷、配套完善、布 局合理的市场是开展市场规划的目标，本文以福清商贸城规划 实践为例，初步探讨大型综合市场发展动态、定位与运营模式， 空间布局设计理念等内容。 科研、展销游等综合基地发展；另一个方向是规模越做越小，功 能越专一，形式越单纯，直至演化为一个小小的交易所，仅保存 专业批发市场的商流和信息流功能。 集散地型专业批发市场受交通条件、地理区位、仓储设施 等条件影响，通常分布在大城市对外交通的主要出入口附近， 以利用城市发达的交通网络。这类市场将逐渐向物流中心转 化或与物流园区结合，以更好地发挥其对货物的集散作用。可 以说，集散地型的专业批发市场是物流中心的雏形。 销地型的专业批发市场接近消费群，可视作城市居民生活 的配套商业设施，其前提是有充足的消费群，并且满足一定的 １专业批发市场发展动态 １．１定义与分类 服务半径。这类市场将会向大型连锁超市、仓储式商场、大型 购物中心等方向转型，不转型的专业批发市场或者成为大型零 售巨头属下的物流配送点，或者改善其硬、软件设施以加强其 竞争力。 专业批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规 范地进行某一种类商品批发交易，并具有信息、结算、运输、会 展等配套服务功能的场所。专业批发市场按不同的分类标准 ２福清商贸城选址条件分析 ２．１区位与范围 可划分为不同的类型。目前常用的分类是以地域特征作为划 分标准，分为产地型、集散地型和销地型三类。 １．２专业批发市场发展趋势与布局特点 商贸城地处福清市与元洪新城区之问，位于海ＶＩ镇区西 南，紧邻大真公路，规划范围东至岑兜村，南至洋坂村，西至大 真公路，北至则徐路，规划面积约１１４．２６ｈｍ２。 ２．２优劣势分析 作者简介：魏晓云，男，１９７８年７月出生，副所长，中级工程 ２．２．１优势 师，城市规划专业。 收稿日期：２ｏ１１一ｏ２ ２５ （１）产业基础坚实，市场化度高。福清工业主导地位日益 突出，目前已成为福清经济持续快速发展的主要动力。高度市 场化的产业发展急需要一个集交流与交易为一体的广阔平台， ２０１１年Ｏ３期总第１５３期 魏晓云・大型综合市场规划实践～以福清商贸城为例 图１福清商贸城规划范围 能够联系外资或者台资与本土企业的生产，联系各个企业产成 品与原材料之间的关系。 （２）区域交通便捷。选址紧邻大真公路，对外交通联系便 捷，特别是与高速铁路、港口、规划机场距离较近。同时未来福 州轻轨亦将从选址西侧穿过，有利于客流、商流的联系疏散，缩 短了市场与主要销售地的时空距离。 （３）居民潜在消费力大，市场辐射范围有望扩大。福清民 间资金雄厚，是福建省首个居民存款突破２００亿元的县（市）。 强大的居民消费购买力随着国家扩大内需的出台与实行， 将逐步得到释放，为市场生活资料产品的销售提供潜在动力。 同时，随着对外交通通道的完善以及电子商务业务的推广，商 贸城的辐射范围将从目前的福清地区逐步扩展到福州乃至福 建地区。 （４）土地供给充足，建设成本低廉。商贸城选址处于城郊 地区，目前已转为城市建设用地，且覆盖物少，土地建设开发成 本较低，且周边存留大量的空地，有利于今后市场用地的扩张。 ２．２．２劣势 （１）选址与产、销地有一定距离。选址所处位置与福清中 心城区、融侨开发区、元洪开发区等销地仍然还有一定的距离， 同时所处的海口镇也缺乏产品生产企业，主要的销售产品主要 依赖外围地区。 （２）地势起伏，土方量大。选址内地势起伏明显，部分用地 地势低洼，易形成内涝，同时中部又有山体。因此未来不可避 免要进行挖填，土方量较大。 （３）市政配套设施不足。选址处于城乡结合部，目前市政 设施配套不完善，未来随着项目的开展，市政设施配套问题亟 待解决。 ３产品定位与经营模式研究 大型综合市场由于规模相对较大，往往从事多类商品交 易，以保证客源的数量。因此，市场交易产品的定位将在一定 程度上决定市场经营的模式和布局特点。对于市场规划，应在 规划之初着重对市场的交易产品和经营理念进行研究，提出切 合实际需求和自身特色的产品导向和经营模式，以指导规划设 计。 福清商贸城规划前期通过与厦门大学经贸学院合作，通过 分析福清市场的内外部发展环境、市场供需、产业支撑等条件， 提出商贸城定位为“以建材产品交易为主导，以汽车汽配交易 和农副产品交易为两翼”的一个特大型市场群。所经营的产品 主要包括建材、汽车汽配交易、农副产品三大类。 ３．１建材交易市场 规划中建材家居市场的竞争优势主要体现在以下两大方 面： 一是在产品定位上，提倡以新型建材为引导、新型建材与 传统建材相结合，既区别于传统的建材市场，提升了交易市场 的档次和水平，符合低碳经济要求，同时也照顾到实际的民生 需求。 二是在经营模式选择上，引入“泛家居”这种新型业态，兼 具中国传统摊位制和西方现代建材超市的优势，较为符合我国 的基层市场需求。 ３．２汽车交易及汽配商贸市场 规划建设的汽车商贸交易市场欲在未来竞争中能够胜出， 其竞争策略在于：以产品多样化填补市场空白点，以经营模式 创新实现差异化经营。 即通过建立一个涵盖汽车销售４Ｓ店集群、汽车零配部件 供应商集群、二手车交易集群、工程汽车销售集群、摩托车和电 动车集散等主要功能的一体化的全方位的超大规模汽车交易 市场，改善现有汽车批发市场主营业务单一且雷同的现象，大 大提升市场的规模和层次，从而不仅为汽车生产企业以及汽车 经销商提供产品展示的平台，也为广大消费者提供一个更为集 中选择和比较的场所。 ３．３农副产品交易市场 规划中的农副产品交易市场的最大竞争优势在于：率先填 补福清地区缺乏大型农副产品交易的空白，直接服务于当地农 业产业化发展，直通供需双方，便于交易和形成集聚效应，充分 满足企业和居民的迫切需求。 ４空间布局研究 ４．１功能组成 专业批发市场的功能组成包括经营设施、辅助设施、交通 设施、服务设施、后勤设施、公共设施六部分。目前这些功能存 在以下变化趋势。 （１）经营设施：批发销售区逐步摆脱行列式的单调设计模 式，购物环境得到改善。 （２）辅助设施：除了保留原来的设备用房设施与技术用房 设施之外，增加了主题会展设施，包括会展中心（展馆）、商务办 公、主题公园、主题广场等。而技术用房设施则增加了网络信 息中心、技术开发研究中心等。 （３）交通设施：增加了物流配送中心、场内交通专线等部 分。 （４）服务设施：出现了高级酒店，而邮电通讯设施、金融、娱 乐等设施日益完善。 （５）后勤设施：门卫保安与市场管理部已经是专业批发市 场不可缺少的配套设施。 （６）公共设施：逐渐被重视并日益体现“以人为本”，包括路 灯、公共绿化、步行道、无障碍设计、垃圾箱、公共厕所等。 ２０１１年Ｏ３期总第ｌ５３期 魏晓云・大型综合市场规划实践一以福清商贸城为例 ４．２布局模式 从市场布局模式发展情况看，市场布局经历了“线型 面 型一点型”的不同发展阶段。 早期市场主要临街自发形成，这类“线”型市场一次性投入 ４．３．２规划理念 （１）以城市设计为导向，指导布局规划 通过城市设计，有利于在规划阶段，就对市场未来的空间 形态进行总体的把握，以避免仅仅依靠用地和指标控制造成空 少，临街铺面商业利润高，多为自然形成，客户有一定基础的认 间布局混乱的问题，指导市场建设。而城市设计的意象又可以 同心理，市场容易启动。但存在配套服务设施缺乏，规模不易 扩大，档次不易提升，商业活动增加沿路的交通压力，影响通行 能力，发展的后续力不足等不利因素。 “面”型市场是通过规划形成满足防火与疏散要求的集中 区，由于集中成片，容易形成集聚效应，资金投入小，铺面数量 增加快等特点。但交通混杂，环境质量差，空间单调乏味，缺乏 可识别性；市场启动较慢，进深太大，靠里的商铺生意较淡；多 为一、二层临时建筑，室外空间没有盖顶，受天气影响大。 消费者对购物环境要求日益提高，目前建设的市场往往集 中在一大型多层建筑内，既易形成规模效应，具一定广告优势； 组织管理和服务设施相对完善；同时人车流线明确；购物环境 较好，且不受天气影响，但项目一次性投，不利于分歧建 设，市场启动缓慢，且经营效益随楼层的可达性差而递减。另 外由于建筑功能集中，体量较大，特色性较强，通常为该地区的 标志性建筑。 ４．３布局规划 ４．３．１规划结构 商贸城的规划结构可概括为“一心两轴三带多组团”。 一心：绿化及服务中心，主要指在规划区中部形成活动广 场，依托现有山体进行环境整治，形成山地公园，并在周边布置 金融、商务、酒店餐饮服务设施，形成规划区的绿化及服务中 心。 两轴：以绿化服务中心为核心，形成东西向连接福州轻轨 与南北向的步行景观轴，联系各个功能组团。 三带：指沿大真路、则徐大道、规划龙海路形成的道路绿化 带。 多组团：指利用道路及绿化划分形成汽车交易、建材交易、 汽配商贸、农副产品交易、仓储物流及生活配套区等若干功能 组团。 ＿、晴： 图２规划结构图 作为市场对外招商的材料与卖点，吸引客商和开发主体的人 驻。 图３城市设计意向图 （２）公共配套集中，激发市场活力 市场的发展必然会带动人流，而通过配套完善的公共服务 及商业设施，将吸引消费者在市场的驻留期，增强购买力。同 时由于交易市场建筑往往是多层，建筑景观较为平淡，将商业、 酒店以及管理办公等公共建筑集中，或采用高层建筑群，或以 低层结合绿化布局，都能成为市场内重要的地标区域，丰富市 场空问景观。 （３）交通人性化，营造舒适开放空间 消费者主要通过开车或乘坐公共交通工具的方式进出市 场，因此市场规划应根据客流预测，预留足够的公共停车场地 和公交场站，设置通达的进货通道，保证进出市场的交通便利 度。同时，在市场区内部，由于消费者主要采用步行的方式进 行购物，因此市场建筑之间应形成安全便捷的步行通道，采用 无障碍设计，体现人性化。建筑可采用骑楼或增设遮雨棚等方 式，同时结合步行，可增设绿地和广场等开放空间，进行景观设 计，提高步行系统的舒适度。 （４）加强市场整体绿化，改善生态环境 绿地是美化环境、创造人与自然和谐的生态城市的重要内 容 。商贸城利用现状内部的自然山体和植被，规划登山步 道，形成山地公园，既增加绿地，提供休闲场所，又体现市场的 特色和形象。这一绿化核心与市场内的步行街及各开放空间 的点状绿化系统共同组成多层次的绿化景观环境，提高了市场 的生态环境质量。 ５小结 市场规划尽管是“点”的规划，但其定位及产业导向则应立 足于区域，适应城市发展的实际需求，否则市场的运营将会成 为“无根之水”。福清商贸城以市场定位为重要切入点，通过 “沟通、企业访谈、专家建言”的方式逐步完善成型，并以此 为依据开展相关布局规划，在规划的同时同步开展招商工作， 为项目的顺利开展创造了良好的平台。 参考文献 Ｅｌｉ张雅琳．城市中心区大型集贸市场发展模式探索［Ｊ］． 规划师，２００３（０３）．
