商业街业态分布

专业实践：体验城市

——以文一西路段为例

学生：周燕娜 任洁 陈璐 张静 冯志全

单位：浙江科技学院

班级：城市规划 091

指导老师：张超(老师)

完成日期：2011年2月10日

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目录

引言································································3 沿街商业的业态分布················································4 沿街商业空间形态格局··············································5 社区居民对沿街商业的使用评价·····································6 小结·································································7 参考文献····························································8 附录································································9

社区沿街商业调查

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——以文一西路为例

引言

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。

1.沿街商业的业态分布

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我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。

1.1 沿街商铺的分类

我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店〔数量19，百分比34.5%〕，服务〔数量8，百分比14.5%〕、银行〔数量3，百分比5.5%〕、食品店〔数量8，百分比14.5%〕、建材店〔数量4，百分比7.3%〕等为主〔见图1-1〕。

图1-1〔a〕 东侧银行 图1-1〔b〕东侧宾馆

位于西侧的商铺多为餐饮店〔数量36，百分比36%〕，美容美发店〔数量5，百分比5%〕，服装店〔数量20，百分比20%〕，化装品店(数量4，百分比4%)，特产店〔数量4，百分比4%〕等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要〔见图1-2〕。

图1-2〔a〕 西侧眼镜店 图1-2〔b〕 西侧服装店

沿街店铺的空置率

调查路段东侧商铺的空置率为0.1，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在

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装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。

商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况

路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中50%为连锁店，二楼及其以上除少量店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多，但商业店铺的档次普遍不高。内有21家全国连锁店铺和3家全球连锁店铺〔见图1-3〕。

图1-3〔a〕西侧品牌店 图1-3〔b〕西侧品牌店

图1-3〔c〕 东侧品牌店 图1-3〔d〕东侧品牌店

2．沿街商业空间形态格局

沿街商业空间形态从店铺类型划分、店铺使用情况、对内部社区住宅楼的干扰、对道路交通的影响等几个方面进行调查和总结。

沿街商业的优点与缺点

该条商业街均为社区商业街，并无大型商业中心，小型店铺居多。各店铺间嵌有新金都城市花园和骆家庄西苑一区两个小区的入口，小区住宅形式统一，每幢居住楼底均为商品房，以小卖部等家庭服务设施为主，从商业类型来看皆属于

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社区底商。沿街商业的顾客流量并不理想，顾客主要是一些就近居民，一般游客不会在此购物。对于小区居民而言，该街商业布置已足以满足生活所需，公交站点很近，出行交通方便。每家店铺门前均有足够大的场地可有供顾客停车，使用起来极其方便。

这种社区底商在为居民提供方便的同时，也出现了不少的问题。店铺是人员流动很大的场所，店铺和社区紧密连在一起噪音便成了居民们最大的问题，尤其是饭店和酒店、旅馆这种商业店铺。食品店每天会有很多废物产出，严重影响了小区周围的环境和空气质量。通过调查和采访我们发现该路段上的小区的入口没有设置保安室，没有相关人员进行看守，这难免会为居民的安全带来危害。同时我们还发现社区没有停车场，车辆乱停放的现象严重，这不仅影响小区的整洁度，也影响了小区内交通的流畅。对社区内的社区服务功能居民们也表现了些许不满，小区的家政服务功能还没有建立，所以居民们寻找家政服务时很困难〔见图2-1〕。

图2-1〔a〕社区的噪声 图2-1〔b〕 社区的不整洁

小组建议与改良措施

经过我们组的调查和探究提出的建议和改良措施如下：

1. 应合理规划，完善沿街商业业态。对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等作出明确规定；商铺的种类不需要太多，但要齐全，尽可能满足居民的各种需要，如配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、药店、家庭服务点等，并进行一定的合理分类，方便居民的使用。 2. 鼓励有实力的的企业参与沿街商业的建设。支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭建各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。有实力的企业的进入标准社区内的小型门店，使居民的生活质量有了保证，居民不用再担忧产品的质量，服务的可信度等问题。

3. 应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。建设面向社区服务的信息服

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务平台，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；充分利用网络资源，与居民积极交流发现服务中的不足，听取居民的建议，使社区服务工作尽可能满足居民的需要。

在调查中我们发现社区居民对沿街商业的评价有好有坏。该路段社区商业与居民生活关系极其密切，大都商业店铺的主要顾客都为就近的居民。我们采访了店主，社区的长期住户，还有暂住的年轻上班族了解了一些外表看不到的情况。

从店主那里得知该路段的店铺大部分都维持不了多少时间，店铺类型常常更换，究其原因就是顾客太少。虽然路上来往的人流旺盛，但过客居多。该店主认为这条商业街需要增设一些夜宵供给店，因为平时服装店关门在11点左右，街上小卖部都已经关闭，想吃夜宵也只得走一条街去买。长期居住在这里的老人告诉我们，对于老年人来说，这里的生活已经很方便了，基本的家庭服务店都有。对于暂住在这里的年轻上班族，这里只是他们忙碌一天后休息的地方，平时忙绿的工作填满生活，对街边的商业店铺的使用率较少，最常光临的就是一些餐饮店。他们的想法和老年人的想法大相径庭，对该路段的商业业态布局还是比较满意的。但很多居民对沿街商业肯定的同时，对它们带来的噪音问题，环境污染问题，环境整洁问题也有很高的呼声〔见图3-1〕。

图3-1〔a〕 社区附近的公交站 图3-1〔b〕社区附近的药店

小结

我们组所调查的文一路路段是杭州市的一条主干道，也是区内一条重要的商贸街。这条街为附近的居民提供了生活上的方便，但也给居民带来了一些麻烦。该次的社区沿街商业调查让我们更加深入的了解了城市，了解了商贸街对于市民的重要性，同时我们也发现了社区商业的不足和需要改良的地方。

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参考文献

【1】 投资商机再现 沿街商铺入市正当时. ://rent.soufun . 2010 年8

月25 日

【2】 沿街商铺最具升值潜力. ://sh.sohu . 2003年11月17日 【3】 七类商铺的投资分析及策略. :// docin .2010年3月16日 【4】 关于商铺. ://wenku.baidu .2011年1月18日

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附录

1.沿街商业店铺的分类表格

表1-1 道路西侧店铺 门牌号 文一西路365号 文一西路367号 文一西路369号 文一西路371号 文一西路373号 文一西路379号 文一西路381号 文一西路383号 文一西路383号 文一西路385号 文一西路387号 文一西路3号 文一西路391号 文一西路393号 文一西路399号 文一西路401号 文一西路405号 文一西路407号 文一西路409号 文一西路413号 文一西路415号 文一西路417号 文一西路419号 文一西路423-425号 文一西路429号 店名 宝岛眼镜 秦味面馆 王明路口腔诊所 丝情 自然美 红蜻蜓 荣美养生馆 G1茧爱 小卖部 雅芳花艺 米色男人 炫健体育 波司登 贝因美 蒙戈勒风味馆 德嘉 旺记小吃 江南名食坊 钱王食谱 伊芙丽 潮粥佬 鲜之舫 大娘饺子 南孔食府 新招鲜 档次 品牌度 眼镜店 高 高 餐饮店 医疗诊所 美容美发店 美容美发店 鞋店 医疗诊所 服装店 特产店 花店 中 中 中 中 高 中 中 中 中 无 无 无 无 高 无 无 无 无 无 中 高 高 无 无 无 无 无 高 无 无 中 无 无 业态 连锁经营 顾客量 全国连锁 较好，多为学生顾客 无 一般 无 一般 无 无 全国连锁 无 无 无 无 无 部分品牌全国连锁 全球连锁 全球连锁 无 无 无 无 无 全国连锁 无 无 全国连锁 无 无 一般 一般 较好 一般 一般 平时一般，节假日生意特别好 平时一般，节假日生意特别好 较差 较好 较好 较好 一般 较好 较好 一般 较好 较好 一般 一般 较好 较好 一般 服装店 中 服装店 中高 服装店 幼儿奶粉店 餐饮店 美容美发店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 服装店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 高 高 中 高 中 中 高 高 中 中 中 中 中 学习文档 仅供参考

文一一西路431号 文一西路433号 文一西路437号 文一西路439号 文一西路443号 文一西路445号 文一西路447号 文一西路449号 文一西路451号 文一西路453号 文一西路455号 文一西路459号 文一西路461号 文一西路463号 临时店面房81号 临时店面房80号 临时店面房79号 临时店面房78号 临时店面房77号 临时店面房76号 临时店面房75号 临时店面房74号 临时店面房73号 临时店面房72号 临时店面房71号 临时店面房70号 临时店面房69号 临时店面房68号 临时店面房67号 临时店面房66号 临时店面房65-58团圆人 原滋味 世嫒火炉 韩国烧辣鸡料理 德湘元 李记牛肉铺 金满堂 招商银行 新金都城市花园 盲人按摩 禅丝 富贵鸟男装 海王星辰 彩虫网吧 赏心内衣 西城电脑 野狼 公主坊 中国移动 裤子特卖场 健儿弹 特价鞋店 广恒电脑维修 兄弟麻辣烫 顾氏煮馆 建材五金店 贪吃小站 家福男装 集萃堂 三人之家 中国水果餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 银行 小区 服务店 美容美发店 服装店 药店 中 中 中 中 中 中 中 高 中 中 高 高 无 无 无 无 无 无 无 高 无 无 高 高 无 无 无 高 无 无 无 无 无 无 无 中 无 中 无 无 无 无 无 无 无 全球连锁 无 无 全国连锁 平时一般，节假日很多 一般 一般 一般 较好 较差 较好 较好 较好 一般 较好 网吧 中 服装店 电脑店 服装店 中 服装店 中 移动服高 务店 服装店 较低 服装店 中 鞋店 较低 电脑维较低 修店 餐饮店 较低 餐饮店 较低 五金店 较低 餐饮店 中 服装店 较低 化装品 店 超市 水果店 高 学习文档 仅供参考

全国连锁 平时活动较多，一般 无 较好 无 一般 无 一般 全国连锁 较好 无 无 无 无 无 无 无 全国连锁 无 全国连锁 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 较好 号 骆家庄西苑一区营业房57号 骆家庄西苑一区营业房55号 骆家庄西苑一区营业房51-53号 骆家庄西苑一区营业房49号 骆家庄西苑一区营业房49号 骆家庄西苑一区营业房47号 骆家庄西苑一区营业房45号 骆家庄西苑一区营业房45号 骆家庄西苑一区营业房43号 骆家庄西苑一区营业房41号 骆家庄西苑一区营业房41号 骆家庄西苑一区营业房39号 骆家庄西苑一区营业房37号 骆家庄西苑一区营业房35号 骆家庄西苑一区营业房33号 骆家庄西苑一区营业房31号 骆家庄西苑一区营业房29号 骆家庄西苑一区营业房27号 骆家庄西苑一区营业房27号 骆家庄西苑一区营业房25号 骆家庄西苑一区营营养专家 骆家庄西苑一区 小陆羊肉馆 慢运动生活服饰空间 临安特产 中国移动 吉阿婆麻辣烫 方与圆 杰米熊 凯思曼 义务小商品 美时美刻 大师傅饼业 黛仙妮 重庆鸡公煲 沙县小吃 重庆麻辣烫 精品女装 黛秀 明亨 天天涮火锅 天津包子 东阳肉饼 小区 餐饮店 服装店 中 中 无 无 无 无 一般 较好 特产店 移动服务店 餐饮店 中 高 中 无 高 中 无 中 无 无 无 中 无 中 无 无 无 中 无 中 无 中 平时一般，节假日生意特别好 全国连锁 较好 全国连锁 无 全国连锁 无 无 无 全国连锁 无 全国连锁 无 无 无 全国连锁 无 较好 一般 一般 一般 较好 一般 一般 一般 较好 一般 一般 一般 一般 无 服装店 较低 服装店 中 服装店 较低 礼品店 中 化装品较低 店 餐饮店 中 服装店 餐饮店 中 中 餐饮店 较低 餐饮店 较低 服装店 较低 服装店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 餐饮店 中 中 中 中 中 周末顾客较多〔多为上班族〕 全国连锁 较好 无 杭州连锁 一般 较好 学习文档 仅供参考

业房25号 骆家庄西苑一区营业房24号 骆家庄西苑一区营业房24号 骆家庄西苑一区营业房23号 骆家庄西苑一区营业房21号 骆家庄西苑一区营业房19号 骆家庄西苑一区营业房17号 骆家庄西苑一区营业房15号 骆家庄西苑一区营业房13号 文一西路483号 文一西路483号 文一西路481号 文一西路479号 文一西路477号 文一西路475号 文一西路473号 文一西路471号 文一西路469号 文一西路467号 文一西路465号 文一西路463号 文一西路461号 天山珍品 鸿发卷烟 娟子馄饨店 阿雅服饰 北方风味馆 汉芳专卖店 旺盛烟行 小豆现磨豆浆 中国体育彩票 欧路花都 康美尔乐 中原一大碗 精创广告 小白 南昌瓦罐煨汤 绿源电动车 娑罗子足道 泰峰茗茶 沙县小吃 中国移动 特产店 超市 餐饮店 服装店 餐饮店 化装品店 超市 中 中 中 中 中 中 较低 无 无 无 无 无 中 无 无 无 无 无 无 无 无 中 无 无 无 无 无 无 全国连锁 无 无 无 无 无 无 无 无 全国连锁 无 一般 较好 一般 一般 一般 较好 一般 一般 一般 很好 较好 一般 较好〔顾客多为居民和学生〕 一般 一般 较差 一般 一般 较好 较好 餐饮店 较低 彩票店 花店 服务店 餐饮店 复印店 美容美发店 餐饮店 中 中 中 中 中 中 电动车中 店 服务店 较低 门牌号 文一西路258〔一楼〕 文一西路258〔二特产店 中 无 无 餐饮店 较低 无 无 移动服高 高 全国连锁 务店 中国电信 电信服高 高 全国连锁 务店

表1-2 道路东侧店铺

店名 业态 档次 品牌连锁经度 营 杭州联合银行 银行 高 高 全国连锁 龙文教育 服务无 无 无 学习文档 仅供参考

顾客量 较好 一般 楼〕 文一西路262 雅琪专业护肤造型 艾莱依 孔凤春 元正服饰 衣语无香 SEPTWOLVES 铭品鞋 静凡盲推足浴 华夏品牌服饰 Y·5 意尔康 2元超市 创新网吧 玛德澳酒业 尤蕾长 中国工商银行 丹比艺术蛋糕 火车票销售处 中国移动 文一西路266 文一西路268 文一西路270 文一西路270 文一西路272 文一西路274 文一西路276 文一西路278 文一西路280 文一西路280 文一西路282〔一楼〕 文一西路282〔二楼〕 文一路282 文一西路282 文一西路284 文一西路286 文一西路294 文一西路298 店 美容美发店 服装店 餐饮店 服装店 服装店 服装店 鞋店 服务店 服装店 服装店 鞋店 小商品店 网吧 特产店 服装店 银行 餐饮店 服务店 移动服务店 服装店 服装店 高 高 全国连锁 全国连锁 无 杭州连锁 杭州连锁 杭州连锁 杭州连锁 无 杭州连锁 全国连锁 全国连锁 无 无 全国连锁 无 全国连锁 无 无 全国连锁 无 无 较好 中 低 中 中 中 中 低 中 中 高 低 低 高 中 高 中 无 高 中 无 中 中 中 中 低 中 中 高 低 无 高 无 高 无 无 高 一般 一般 一般 一般 一般 一般 较差 一般 一般 较好 一般 较好 较好 一般 较好 一般 较好 较好 文一西路300 文一西路302 衣色 玫瑰之斌 中 低 中 低 一般 较差 学习文档 仅供参考

文一西路304 文一西路306 文一西路308 文一西路310 文一西路312 文一西路314 文一西路316 文一西路322 文一西路324 文一西路326 文一西路328 文一西路330 文一西路332 文一西路332 文一西路334 文一西路336 文一西路338 文一西路338 文一西路340 文一西路344 文一西路346 文一西路348 文一西路350 昌化山核桃 米洋 亚典 LAOBOJUE 农夫山泉 三利毛线 名烟名酒 宁波文阿嫂 市龙地产 颜如玉 雅阁窗帘 芳芳洗衣店 老余塑钢材 伟星五金 中国体育彩票 海涛摄影图片社 泰洁干洗 艾尚家居馆 康美药妆 品牌女装 中国福利彩票 天天好 春态健身器材商行 特产店 服装店 服装店 服装店 餐饮店 毛线店 超市 餐饮店 服务店 饰品店 家居店 洗衣店 建材店 建材店 服务店 照相馆 洗衣店 家居店 药店 服装店 服务店 餐饮店 器材店 中 中 低 中 高 高 中 高 中 中 中 中 低 高 高 中 中 中 高 低 高 低 高 中 中 低 中 高 高 中 高 中 中 中 中 低 高 高 中 中 中 高 低 高 低 高 无 杭州连锁 无 杭州连锁 全国连锁 全国连锁 无 杭州连锁 无 无 无 无 无 全国连锁 全国连锁 无 无 无 全国连锁 无 全国连锁 无 杭州连锁 一般 一般 较差 较好 较好 较好 一般 较好 较好 一般 一般 较好 一般 较好 较好 一般 较好 一般 较好 较差 较好 较差 较好 学习文档 仅供参考

文一西路352 文一西路354 文一西路356 文一西路358 文一西路358 文一西路360 文一西路362 中亚外贸服饰 风水花卉 衣甸园 佳运艺术蛋糕店 中国光大银行 杭州研究总汇 恒光电动车 服装店 花店 服装店 餐饮店 银行 服务店 器材店 中 中 中 中 高 高 高 中 中 中 中 高 高 高 杭州连锁 无 无 无 全国连锁 无 全国连锁 一般 一般 一般 一般 较好 一般 较好 2. 各类店铺的数量和百分比表格

店铺类型 眼镜店 餐饮店 医疗诊所 美容美发店 鞋店 服装店 特产店 花店 幼儿奶粉店 银行 服务店 数量 1 36 1 5 2 20 4 2 1 1 7 表2-1 道路西侧店铺 百分比 店铺类型 1% 药店 36% 网吧 1% 电脑店 5% 五金店 2% 20% 4% 2% 1% 1% 7% 化装品店 超市 礼品店 彩票店 复印店 数量 1 1 2 1 4 3 1 1 1 1 4 百分比 1% 1% 2% 1% 4% 3% 1% 1% 1% 1% 4% 店铺类型 银行 服务店 美容店 服装店 餐饮店 饰品店 网吧 数量 3 8 1 19 8 2 1 电动车店 正在装修的店铺 表2-2 道路东侧店铺 百分比 店铺类型 5.5% 家具店 14.5% 洗衣店 1.8% 建材店 34.5% 器材店 14.5% 照相馆 3.6% 药店 1.8% 花店 数量 2 2 2 2 1 2 1 百分比 3.6% 3.6% 3.6% 3.6% 1.8% 3.6% 1.8%

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