荷兰住宅法研究分析

住宅是人民的基本生活资料，住宅问题是重大的社会问题，保障人民的住宅权利，改善民众的住宅条件，对于促进经济发展，维护社会安定具有不可估量的作用，世界各国在经济发展过程中，以住宅法规范住宅问题，并推进和保障住宅建设发展，取得了逐月的成绩！

住宅法规是对住宅法律，住宅法令和住宅的规范性未见得统称。按照各国关于法的形式，名称和调整范围的一般规定，法律由国家议会制定，法令由国务委员会或者总统发布，又国家管理机关发布的住宅法规称之为规范性文件。我们以荷兰为例进行研究分析。

荷兰国土面积不大，国土总面积为41528平方公里，位于

欧洲西部，东面与德国为邻，南接比利时。西、北濒临北海，地处莱茵河、马斯河和斯凯尔特河三角洲，海岸线长1075公里。全境为低地，三分之一的土地海拔不到1米，四分之一的土地低于海面，沿海有1800多公里长的海坝和岸堤从南到北长约300公里，从东到西宽约200公里。境内布满大大小小很多泻湖和沼泽地，可用耕地不多。为了生存和发展，荷兰人与大海搏斗，围海筑堤，挖渠排水，造出一块块耕地，屹立起一座座城市。荷兰人说:上帝创造了海洋，而荷兰人创造了陆地！尽管领土和人口都很有限，但荷兰人借助靠近大海，敢于和大海搏斗的优势，在贸易，工业和金融领域大展身手，很快便在17世纪变成欧洲内外的一大强国，持续了几乎一个世纪。直到17世纪后期英国海军兴起，它都是最具有力量的海上强国。这部分的原因是因为

荷兰社会一直以来没有一种真正的强有力的政治统治力量，而是有一个“共和式的，寡头政治形式的”。荷兰共和国形成，与其他欧洲国家不同，即主要商人阶层统治。哈布斯堡王朝统治荷兰时期，荷兰富有的商城就曾成功抵制了哈布斯堡王朝对其自由的侵犯。占据统治地位的商人阶层逐渐演化成市民贵族阶层。 荷兰十三世纪以来共围垦约7100多平方公里的土地，相当于全国陆地面 积的五分之一。“荷兰”在日耳曼语中 叫尼德兰，意为“低地之国”，因其国 土有一半以上低于或几乎水平于海平面 而得名。荷兰的气候属海洋性温带阔叶 ～ 林气候，冬温夏凉，月平均气温：1月2—3 ℃；7月18—19℃。年降水量650-700毫米。 有天然气、石油和煤等蕴藏。为了生存和发展，荷兰人竭力保护原本不大的围土，避免在海水涨潮时遭“灭顶之灾”。他们长期与海搏斗，如今荷兰国土的2096是人工填海造出来的。镌刻在荷兰国徽上的“坚持不懈”字样．恰如其分地刻画了荷兰人民的民族性格。荷兰1848年成为君主立宪国。一战期间保持中立。二战初期宣布中立·1945年恢复，战后放弃中立，加入北约和欧共体及后来的欧盟。1814年3月29日颁布，立法权属国王和议会，行政权属国王和内阁。枢密院为最高国务协商机构，为女王本人，其他成员由女王任命。 19世纪中叶以前，荷兰曾是欧洲十分贫穷的农业国。在此后的近百年时间里，荷兰从一个农业国家发展成为工业发达的国家。荷兰社会稳定，经济一直保持上升态势，是世界上经济

最发达、最富有的国家之一，是一个先进的、高生活水平的工业化国家，拥有完善的社会保障分配，发达的内外交通体系和训练有素的劳动力队伍。

荷兰推行市场经济和监督相结合的策略，通过完

备的立法手段来调节社会经济，即所谓“混合型经济”模式。通过税收和福利制度干预国民收入再分配，从而调节财富严重不均和稳定社会秩序。荷兰福利开支占开支的一半以上，而福利开支的一半来自税收。荷兰是发达的资本主义国家，西方十大经济强国之一。荷兰自然资源相对贫乏，但天然气储量丰富，主要工业部门有食品加工、石油化工、冶金、机械制造、电子、钢铁、造船、印刷、钻石加工等，原料和销售市场主要依靠国外。近20年来重视发展空间、微电子、生物工程等高技术产业，传统工业主要是造船、冶金等。鹿特丹是欧洲最大的炼油中心。荷兰是世界主要造船国家之一。荷兰的农业也发达，是世界第三大农产品出口国，也是世界上畜牧业最发达国家。花卉是荷兰的支柱性产业。全国共有1．1亿平方米的温室用于种植鲜花和蔬菜，因而享有“欧洲花园’’的美称。海运和内河航运发达，鹿特丹和阿姆斯特丹是重要港口。这些都为荷兰《住宅法》的建立与演变提供了条件！

1901年国家颁布了第一部《住宅法》，但此时的作用是有限的，主要是在一些公共健康关怀方面发挥作用，如宣布废弃那些不适合人们居住的房屋，对贫民窟进行改造等。国家 对住房没有任何的投资和租金。家庭住房主要靠个人力量解决，最为贫困的家庭的住房则主要由一些民间的非营利组织设法提供。

在1901年住房法颁布前的几十年间荷兰就已经出现了以为低收入人群提供住房和改善不良居住条件为目的民营机构，如同其他欧洲国家一样，推动了荷兰的主要人口在19世纪下半叶从农村涌向城市。这就导致了城市住房市场从数量到质量上的严重不足—市场力量无法应对这一挑战。除了公立住房协会之外，在那一时期还有两种类型的社会导向的住房经营者:股份制协会和债权式协会。住房协会的参与者为了他们自身权益而努力实现住房发展项目。一般来讲.工人阶层是参与这些项目的先锋。他们通常与工会合作，例如钻石工人协会。这些参与者作为富有爱心的模范公民希望将像样的、可负担的住房提供给他人。 到了1901年，这些住房协会和住房基金会被住房法授予了被认可的法律地位—作为只开发公有住房的、接受国家监督的非营利组织。它们可以是受住房法的财务条款监管并接受公共补贴和信贷的(私人)组织也可以是公立的住房公司。起初.社会租赁(住宅)部门的成长是比较有限的。住房协会在初始阶段保持着比较小的

规模。但在第一次世界大战前后开始发生变化。1914一1918年之间和之后的一段时期，尽管住房短缺变得愈加严重(住房)市场却遇到很大的问题。大大加强了对非官方和官方的住房协会的支持力度。许多新的住房协会在这一时期成立。1914年荷兰共有330个住房协会而到1920年这一数字已经增长到1350个。这就促使荷兰采用更严格的准入以解决住房协会的大量增加带来的混乱状况。荷兰社会租赁(住宅)部门的突破性发展是在第二次世界大战之后。市场力量主要参与商业建筑、港口和工业的重建。而面对迫在眉睫的住房短缺问题(官方公布的住房短缺量在1945年后由25万套上升到30万套)的应对方法是大量房屋补贴(也意味着补偿1940到1951年间的租金增长停滞)公共投资和集中管理的新建筑，其中地方起到了战略性作用。首先.地方启动主要的新建筑项目—它们经常选用非传统的劳动力节约型的建造方法，大多数为中高层建筑并由通过附加的新建筑配额所保障。从1960年代开始(住房)建设项目主要由住房协会承担。住房法在1962年进行了修改。住房协会的“首要地位“这一原则得到重新确认—在社会租赁(住宅)部门的新建项目中住房协会拥有相对建设项目的优先发展权。短短几十年中，荷兰一跃成为世界上居住状况最好的国家之一。这与荷兰的社会密切相关。荷兰是高税收高福利的发达国家，其福利保障遍及各个阶层各个领域，尤其是在住房保障方面，针对不同情况的各种福利补贴贯穿整个20世纪，在荷兰解

决住房问题的过程中发挥了巨大的作用。荷兰在解决公众的居住问题方面做出了不可忽视的巨大努力，严格控制住宅建设中的各个环节，并出台许多相关金融予以辅助。荷兰在大力建造住宅的同时，还大力资助社会住宅机构的发展，这种做法可以降低建造住宅的成本，减少住户的购房压力。另外，还能从一定程度上缓解为社会底层建造公共住房的压力。荷兰强调社会的公平，荷兰对低收入者等社会底层人民给予许多住宅补贴，从而使得全民的居住状况达到平衡，达到了居者有其屋的目标。

荷兰的住房一直是的中心问题，住房原则上是政

府的责任，按照，公民有住房权，住房是一种社会权利，应当使每人以合理的价格居住在一个舒适、安全和生态上可持续发展的住房的机会。因此荷兰一直把国民的居住问题放在首位，对住宅的建设严格控制，并从多个方面制，以保证公 民的这一权利。为了保证住房的贯彻，荷兰从上到下建立比较严密、有效的住房管理。在住宅方面，和地方有分工。负责制定总的方针和为住宅建造提供贷款；地方则具体负责住宅建造与改造的规划(包括住宅的质量要求、地段区划)，发放住宅及房租津贴以及负责建造和经营社会公共住宅等。 正是由于荷兰繁荣的经济和完善的社会保障体系，使得荷兰人民过着安居乐业、幸福安康的生活。如今国民的住房问题也得

到了很好地解决，全国人口1 600万，其中88％的人口居住在城镇，是世界上城市人口比重最高的国家之一。全国 有740万户家庭，户均人口2．2人。全国约有600多万套住房，其中2／3为二战后建造，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房约8万套。其城市居民的自由住房率为52％。荷兰国民的住房问题十分重视，并列为的职责，长期以来不遗余力的进行各种调查和研究，根据不同时期的具体问题，制定了不同的政治和经济策略，最终保证了所有国民都能有较好的住所。ING集团专家根据荷兰数据，测算出住宅业的产业拉动系数为1．95， 住宅业投入1亿盾，可拉动建筑业产出1．3亿盾，建材业2000万盾，运输业2000万盾，服务业1000万盾，其他产业1500万盾，总产出达到1．95亿盾，两倍于投入

规模。目前荷兰建筑业就业人口占就业总人口的9％，建筑企业占企业总数的1096，产值占国内生产总值的7％。已成为荷兰经济的支柱产业

从1977年起，新上台的联合提出了鼓励自有住房，抑制住房开发成本的。为支持自有住房，在1979年为新建自有住房制订了新的补贴，分为针对低收入家庭和中高收入家庭实行不同的补贴计划。此时荷兰广泛开始实行住房市场化，放松或取消租金管制，对社会出租房不再太规模建造，

转而翻修，鼓励住房私有化，增加自有住房的补贴，同时减少对低收入人群的住房补贴。1983年颁布的住房再次强调了削减国家住房开支，包括对新建住房实行高租金，对已有租赁住房提高租金，减少租金折扣的开支，缩小住房建设规模等。同时，继续鼓励自有住房和住房私有化。开始将权力和义务分散给地方，也借此将住房金融方面的风险转移给了地方。但是，权力的下放并没有削弱的影响力，相反，通过补贴体系，增强了对住房市场的。为了缓解经济低迷，荷兰开始将社会主要资金和力量转移至出口贸易，因此不得不紧缩对于住宅的投资和扶持。其中的做法之一就是减小住房的面积和减少设备，采取“紧凑”的住宅。其目的在于，用较小的资源投入达到可接受的住房标准。90年代，荷兰重新制定了90年代的住宅发展方针．发表了《荷兰90年代住宅问题备忘录》近十年来，荷兰的住房状况从整体上看有了明显的改善，已经不存在住房危机的问题，此时的住宅已经大大标准化，平面布置也趋于规范。(图1．8)同时住宅的数量在1945年至1983年间由200万套增加到560万套。当前所说的住宅短缺主要是指在特大城市内还存在住宅短缺的问题，而在一些省份还有住宅过剩的问题。

资料来源：中国国土资源报，2008，(6)， 荷兰城市规划设计控制