2015年上半年山东省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、职工个人及其单位按照国家和地方规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。 A．营业税 B．个人所得税 C． D．契税
2、__是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。 A．估价项目 B．估价对象 C．估价目标 D．估价标的
3、2006年w国本国所有单位、个人国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。试计算2006年w国的国民生产总值GNP为亿元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000
E：执行层的组织协调
4、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。 A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托公司 5、住房公积金缴存比例是指。
A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例
B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例
C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例
D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例 E：执行层的组织协调
6、城市维护建设税实行的是。 A：累进税率 B：累退税率 C：定额税率
D：地区差别税率 E：执行层的组织协调
7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A．3551.29 B．2283.84 C．3124.15 D．2187.65
8、概算定额是在__的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。 A．预算定额 B．施工定额 C．企业定额 D．投资估算
9、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。
A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质 E：执行层的组织协调 10、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。 A：分离 B： C：对立 D：融合 E：借款合同
11、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。
A：职能管理部门与选聘新的物业服务企业 B：房地产开发商与选聘新的物业服务企业 C：业主大会选聘新的物业服务企业
D：业主委员会与选聘新的物业服务企业 E：执行层的组织协调
12、投标截止后，开发商应按规定的时间__。 A．认标 B．评标
C．开标 D．验标
13、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。 A．个别性 B．独占性 C．流动性差 D．易受性
14、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 A．30 B．90 C．60 D．120
15、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年
E：工业用地的监测点评估价格
17、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。 A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间
18、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
19、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在
同一个市场上具有相同的。 A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。 A：将现金存入银行
B：购进一批材料，货款暂欠 C：以银行存款购买设备
D：以银行存款偿还银行借款 E：执行层的组织协调
21、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，__投资风险更大。 A．物业甲 B．物业乙 C．一样大 D．无法判断
22、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同
23、城市用地共分为大类。 A：5 B：10 C：46 D：73
E：执行层的组织协调
24、下列不属于物业服务企业的权利的是。
A：依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费 B：履行物业服务合同，提供物业管理服务 C：制止、纠正违反物业管理制度的行为
D：选聘专业公司承担专项经营服务管理业务 E：执行层的组织协调 25、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方土地主管部门申请用地，经县级以上审批后，由土地主管部门划拨土地。
A．建设项目《选址意见书》 B．《建设用地规划许可证》 C．《土地使用权证》 D．《建设工程规划许可证》
2、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。
A：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B：利润总额=经营利润+营业外收支净额 C：税后利润=利润总额-所得税
D：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E：销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
3、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。 A：单元估算法 B：概算指标法
C：单位指标估算法 D：工程最近似匡算法 E：借款合同
4、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。
A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平
B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入 D：净经营收入=有效毛收入-经营费用 E：借款合同
5、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。 A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格
6、估价时点的确定要依赖于__。 A．估价目的
B．委托人的意思表示 C．估价对象 D．估价方法
7、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是__。 A．高层建筑地价分摊 B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
8、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。 A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
9、不计算全部建筑面积的是。
A：相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊
B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等 C：建筑物內的技术层和检修通道(不论其层高如何)
D：屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等 E：建筑物內的变形缝
10、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。 A．436000 B．436500 C．436562 D．436685
11、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10 12、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” A：公有制 B：私有制
C：社会主义公有制 D：集体所有制
E：执行层的组织协调 13、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。
A：基础数据是否正确 B：是否符合估价原则
C：估价时间的长短是否合理
D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 E：所搜集的资料是否全面
14、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。 A．前期工程资料 B．土建资料
C．安装方面的资料 D．设计文件 E．竣工图
15、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。
A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C：至少有两名注册房地产估价师签名 D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、财务分析不包括。 A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调
17、属于债券基本要素的是。 A：债券的票面价值 B：债券的发行时间 C：债券的价格 D：债券的利率 E：债券的补偿期限
18、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 19、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。 A．操作风险 B．法律风险 C．信用风险 D．管理风险
20、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。
A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C．影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件 D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定
21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800 B．79104
C．77952 D．81562
22、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。 A．能够保值和增值 B．受通货膨胀的影响 C．贷款利率较低 D．经营成本较低
23、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级
24、关于房屋转租，下列表述错误的是。
A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B：房屋转租合同不用办理登记备案手续
C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
E：执行层的组织协调
25、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以分类的。
A：按其投资业务 B：信托性质的不同 C：收益形式 D：来源构成 E：借款合同
