商业综合体物业服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 联 系 地 址： 联系人： 电话： 受委托方（以下简称乙方）： 联 系 地 址： 联系人： 电话： 根据国家相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致基础上，就 银川市“************”的商业综合体项目（以下简称本项目）的物业管理服务事宜签订本合同，以期共同遵照执行。 第二条 物业基本情况： 物业类型：商业综合体； 坐落位置： 项目概况：本项目是由******投资建设，项目总投资 亿元，总建筑面积76231M（其中含地下一层面积17383M，地下二层面积17954M，一层10M，二层12378M，三层12265M，四层5352M，屋面层 M，），该项目是银川市一个名优产品展示中心建筑物项目，也是银川市中心景点级综合商城，囊括名优产品展示、吃、喝、游、乐、购一站式服务属于本地的新型综合商业之一。
第二章 合同工作内容
第三条 项目进驻阶段及物管服务期间主要工作内容为：
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1.有效开展项目管理工作，专门成立项目物业服务中心；
2.根据项目的竣工节点，进行人力资源招聘和人员培训等人员储备工作；
3.根据项目情况，拟定项目物业管理方案上报甲方，并组织实施； 4.对项目进行分析，做管理费用的测算，估算项目盈亏；
5.在当地部门项目运行管理相关手续：如营业执照、收费许可证的办理；
6.项目开办物资的采购与准备；
7.项目资料的交接，档案的建立；对外联系和公关；接管验收和入伙资料的准备；
8.对项目及公共设施设备进行接管验收；
9、开展客户服务、保洁清扫、摆放绿植养护、公共秩序维护、设施设备维护等物业管理服务工作；
10、乙方应按“******”商业综合体项目的：早期物业管理介入阶段、前
期物业管理阶段开业后日常管理阶段三个阶段服务工作进行实施；
11、甲方委托的其他管理工作。
第三章 涉及费用及支付方式
第四条 前期开办费
由于本项目实行的是“统一管理，经营”，所以为了保证对该项目的品质服务，前期乙方将会投入大量的资金（主要是用于办公用具、维修工具、劳保用品的购置、前期人员的培训及形象打造等），此费用属于前期开办费用，按照物业行业的规定，应由甲方支付给乙方，合计金额 万元。在乙方进驻前30日内，甲方必须一次性付清。（见附件一） 第五条 物业费收入及补贴
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本项目全年物业费共计 万元（按100%入住率核算），由乙方从商户处收取；若入住率(出租率)达不到100%要求的，物业费不足部分的差额，由甲方在每月5日前全额补足给乙方。（见附件二） 第六条 公共耗水、电费用
本项目公共设施设备（电梯、立体车位设备、景观水系、天幕，空调制冷设备、通风换气设备、餐饮通风处理设备、公共照明等）运行所产生的耗水、电部分费用全年共计 万元，由甲方每月1日前支付给乙方。（见附件三）
第七条 设备维保风险抵押金
1、为了保证乙方在合期内安全合理的运行甲方所交付的各项设施设备，并保证在合同期内无重大事故和安全隐患，乙方需向甲方交纳设备维保风险抵押金_______元（大写 元）；
2、该设备维保风险抵押金在乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，及在合同期满后将设施设备完好的交付甲方后，甲方将设备维保风险抵押金在期满三个月后全额无息返还给乙方；
第 物业管理目标和经济指标
1、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求本项目在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2、确保年完成各项收费指标______万元，合理成本支出_____万元，乙方可提成所收取管理费的 ％作为经营收入。 第四章 双方权利及义务 第九条 甲方的权利义务：
1.甲方应在正式入住前完成各项工程内容，并通知乙方接管验收。 2.甲方应按照国家法律法规要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常办公、会议、接待、仓库等物业管理工作。
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3.甲方应按照相关规定将项目建设的各项资料在10日内移交乙方。 4.甲方应根据项目特有的标识系统完成项目房屋本体类标识制作。 5.甲方应牵头组织项目商户的进驻工作，乙方应根据甲方安排具体实施商户的入伙各项工作。
6.甲方有权监督并检查乙方各项管理工作的实施及时性执行情况，对达不到本合同的服务约定内容和标准可以书面要求限期整改； 7.甲方有协助乙方落实各项管理工作的义务。
8.按照合同约定向乙方支付上述第四至第六条的相关物业费用。
9.甲方有权利对乙方工作进行检查指导，对出现管理服务工作不到位的地方，及时通知乙方进行限期整改。
10.若发生乙方未按照合同约定或造成甲方损失及不利影响的，甲方应及时告知乙方，双方应共同协商解决。 第十条 乙方的权利义务
1.乙方应根据甲方要求参加项目接管验收工作。
2.乙方应根据本项目的规模及特点，制订出详细的商业街区物业管理服务方案报甲方，并负责具体的实施。
3.乙方负责项目管理服务人员的招聘及培训工作，并根据甲方要求组织人员进场。
4.乙方负责对、正常运作所需的公司文件、表格记录、办公设备和办公用品、保安用品、消防器材等物业服务设施采购、准备到位。 5.甲乙双方应进行设施设备的移交，乙方负责接收甲方提供的竣工图纸、设备设施资料等。
6.乙方负责对管理、清洁、工程维修、公共秩序维护等人员，服务工具、维修材料等进行管理。
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7.乙方按照“3C”认证管理体系建立该项目的物业服务体系文件和物业管理方案、指导办公文书、竣工文件、设备台帐、客户资料等系列档案。 8.乙方制定装饰装修管理细则、装修材料搬运、建筑垃圾等管理方案，并严格执行。
9.乙方有义务接受甲方的监督和检查，对于管理服务过程中的不合格项，应及时进行整改并反馈于甲方。
10.乙方应严格执行合同、物业管理规定及标准。
第五章 违约责任
第十一条 甲方违反本合同第四条、第五条、第六条以及第七条有关内容的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给商户造成的损失。
第十二条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同本合同服务内容和质量标准的，应按 每日3‰ 的标准向甲方支付违约金。 第十三条 甲方违反本合同第四条、第五条、第六条以及第七条有关内容的约定，未能按时支付物业服务相关费用的，除按每日3‰ 的标准向乙方支付违约金外，由此产生的停水、电、空调、通风换气、餐饮通风处理以及停止相关物业服务等情况，乙方不承担任何责任。
第十四条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，商户可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第十五条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知商户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
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4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因紧急情况（如火灾、水淹等），商户不在现场的，物业公司所采取的应急措施。
第六章 其他事项
第十六条 本合同期限自 年 月 日起至 年
月 日止（期限 年）。
第十七条 本合同期满前 月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第十 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等财物及时完整地移交给甲方。
第十九条 甲方与物业买受人或租售人签订的买卖合同、租赁合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人或租售人签订买卖合同、租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第二十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第二十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第二十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向 银川市 仲裁委员会申请仲裁； 2、向人民提起诉讼。
第二十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。
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甲 方 (盖章)： 乙 方（盖章）：
法 人 代 表： 法 人 代 表： 或委托代理人： 或委托代理人：
年 月 日 年 月 日 “*****”商业综合体项目的管理服务标准
双方协商共同拟定
附件一：开办费测算
7 一、6-10月份前期进驻人员薪资补贴总额为：549236元。 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 部门 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 管理人员 岗位 项目总经理 总经理助理 副总经理 人事主管行政 财务经理（会计） 出纳 经营服务部经理 工程管理部经理 环境管理部经理 公共秩序维护部经理 月工资标准（元/月） 4个月合计（元） （6-10月） 二、物业项目部成立所需物品及前三个月耗材准备总费用： 元。 序号 1 2 3 4 合维修） 5 6 应急装备、固定资产 保洁绿化耗材 项目 物业办公场所固定资产 环境维护固定资产 电工器材、固定资产（含弱电部分） 水、暖、空调工器材、固定资产（含综 费用（元） 以上开办费总共为： 元。 根据物业行业惯例，开办费分为两块，一是前期人员薪资补贴；二是为物业项目部成立所需物品及前三个月耗材准备费用。
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附件二：物业管理服务年支出测算（不含电费）
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十
费用名称 人员工资 物业中心办公运营费用 环境维护费用（保洁） 秩序管理费用（保安、消防、公共关系、部门联建） 公共特殊设施设备运行维护费用 物业管理企业固定资产折旧 小计 不可预见费用（×5%） 企业管理费用×10% 利润×8% 小计 法定税金成本×7% 合计 月费用价格 年费用价格 占用比例 备注 附表一 附表二 附表三 附表四 附表五 三年折旧 9
附件三：“******”商业综合体项目公共区域用费用（公共区域清单）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 电梯 空调（制冷） 空调（换气） 玻璃幕墙 绿化摆放 车库 餐饮排烟 给排水设备 公共照明 合计 总功率（KW) 运行时间（小时） 电费单价（元） 月费用(元） 年费用（元） 备注 28部扶梯、6部直、1部梯货梯 养鱼需24小时水循环 365天 照明装机容量 Kw，估算公共照明 Kw 注：1.由于本商业物业项目运行时段大部分时间处在供电峰值时段，故以动力电费高峰时段运行价格 元/kwh为基础电价，再加变压
器额定空载损耗10%和负载损耗20%及计量损耗，得出实际电费单价为 元/kwh）。
2.由于本商业物业项目运行时段空调的冷却塔飘移水量的消耗水量按DN10管径计算。
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