超五星级度假酒店项目投资概算报告(原创出品)

目 录

Directorｙ Ｉndex

第一章

概述Ｐroject Introduｃtionﻩ错误!未定义书签。

１.1ﻩ地理位置Geogｒａphic Locationﻩ错误!未定义书签。 1.2 1.3 1.4

规控指标Plaｎning Cｏntrol Index ........................................... 错误!未定义书签。 品牌定位Branｄ & Markeｔ Poｓitioｎiｎg ....................... 错误!未定义书签。 建筑组成Buｉlding Cｏmpｏsｉtｉonﻩ错误!未定义书签。

１．5ﻩ酒店功能配置Hｏteｌ Fｕｎcｔｉoｎａl Configuratioｎﻩ错误!未定义书签。

第二章ﻩ概算范围Buｄget Ｓcoｐeﻩ错误!未定义书签。

2.1ﻩ规划范围Planning Scopeﻩ错误!未定义书签。 2.2 第三章

投资构成Inｖestｍent Compｏsitｉonﻩ错误!未定义书签。

原则和依据Stanｄards anｄ Basiｓ ..................................... 错误!未定义书签。

3.１ﻩ测算依据Caｌcuｌａtioｎ Ｂasisﻩ错误!未定义书签。 3.2

计价方式Prｉcｉnｇ Mode ..................................................... 错误!未定义书签。

３.３ﻩ组价依据Group Pｒｉｃe Basｉｓﻩ错误!未定义书签。 3.4 3.5 ３.6 ３.７

修正依据Revｉsiｏn Bａsisﻩ错误!未定义书签。 计费依据Cｏst Basisﻩ错误!未定义书签。

优先顺序Priority Ｏrdｅr ......................................................... 错误!未定义书签。 参考资料Rｅfｅrｅnce Ｍaｔerｉａl ..................................... 错误!未定义书签。

第四章ﻩ结论Coｎｃluｓiｏn ..................................................................... 错误!未定义书签。

4．1ﻩ概算结论Ｂudget Cｏncｌusion ...................................................... 错误!未定义书签。 4.2

结论分析Ｃｏｎclusiｏn Eｖalｕaｔiｏn ................................. 错误!未定义书签。

第五章ﻩ测算说明Caｌcｕlation Explaｎation ............................................ 错误!未定义书签。

5.１ﻩ土地费用 Land Cｏst ........................................................................ 错误!未定义书签。 5.１.1ﻩ土地获得价款Land Price ............................................................... 错误!未定义书签。 5.1．2ﻩ拆迁费The Ｄemolitioｎ Ｃhａｒge ......................................... 错误!未定义书签。 5.1.３ﻩ其他费用Othｅｒ expensesﻩ错误!未定义书签。 5.2

前期费用Inｉtial Cost ................................................................ 错误!未定义书签。

５.2.1ﻩ勘察设计费Survey & Desｉgn Cｏｓt ....................................... 错误!未定义书签。 5.２.2ﻩ开发前准备费Developmeｎt Pｒｅｐarａtion Coｓtﻩ错误!未定义书签。

5.3 建安工程费Engiｎeｅriｎｇ cost ............................................ 错误!未定义书签。

５．3．１ﻩ土建工程费 Ｃivil Enginｅｅrｉng Cｏstﻩ错误!未定义书签。 5.3.2

装饰工程费 Dｅcoration Eｎgｉneerｉnｇ Coｓt ................. 错误!未定义书签。

５．3.3ﻩ机电工程费 Mecｈaniｃal ａnd Eｌｅcｔrｉcal Eｎgｉnｅerｉnｇ Ｃost13ﻩ ５．３.３.１ﻩ通风系统Veｎtｉlating Sｙstem ....................................... 错误!未定义书签。 ５.3.３.２................................ 空调系统Air-conditｉｏｎing Sｙstｅmﻩ错误!未定义书签。 5.3.３．3ﻩ强电系统Eｌeｃtrical Syｓｔemﻩ错误!未定义书签。

5．3.３.4ﻩ弱电系统Extrａ Lｏｗ Voltage Sysｔｅmﻩ错误!未定义书签。

5．3.3.５ﻩ消防系统Fｉre Sｅrvｉｃｅ Systeｍ .................................... 错误!未定义书签。 5．3．3.6ﻩ给排水系统Plumbing and Drａinage Syｓｔeｍ................... 错误!未定义书签。 5.3.３.7ﻩ燃气系统Fuel Ｇas Syｓtｅｍﻩ错误!未定义书签。 5.３.3．8ﻩ太阳能系统Solar Hｅating Sｙsｔｅｍﻩ错误!未定义书签。

5．3.３.9垂直运输系统Vertical Tｒａnｓｐoｒtatioｎ Ｓysｔem

错误!未定义书签。

Ｐroｃｕｒemｅnｔ

Cｏst

5.3.3．1０设备采购 Equipmｅnt 5.4

错误!未定义书签。

基础设施费Infｒastrucｔurｅ Ｃoｓｔｓ .............................. 错误!未定义书签。

5.４．1 市政工程Muｎiｃipal Ｅnginｅeriｎgﻩ错误!未定义书签。

5.4.2ﻩ燃气工程Gas Engineerｉng ............................................................ 错误!未定义书签。 ５.4.3

电力工程Ｅlectriｃ Power Eｎgｉｎeeｒingﻩ错误!未定义书签。

Extｒａ Low Voｌtaｇe Engｉneｅｒing

５．４.４弱电工程 5.4.5 5.4.６ 5.5 5.5.1

错误!未定义书签。

智能化工程Intelligｅnt Ｅｎgｉneerinｇﻩ错误!未定义书签。

景观工程Landｓcapｅ Enｇiｎｅering ............................................................... 18 配套设施费Supportiｎg Facilｉtｉes Ｃostsﻩ错误!未定义书签。 后勤用房Logistｉcs Hoｕseﻩ错误!未定义书签。

5.５.2ﻩ设备用房Equiｐmｅnｔ House ................................................... 错误!未定义书签。 ５.５．3ﻩ零星用房Sporaｄic Houseﻩ错误!未定义书签。 ５.5．4ﻩ户外设施 Ouｔｄoor faｃiliｔiesﻩ错误!未定义书签。 ５．5.5 垃圾中转站Waste Traｎsfeｒ Sｔaｔioｎﻩ错误!未定义书签。

5.6ﻩ酒店筹开费Hoteｌ Pre-Oｐeninｇ Coｓtsﻩ错误!未定义书签。 5.6.1ﻩ招聘培训费Recruitment Trainｉng Cｏstﻩ错误!未定义书签。 5.６.2 签。

5．6.3 布草Lineｎ ................................................................................. 错误!未定义书签。 ５．６．4工

器

具

A

ｐ

pa

ｒ

atus

家具、电器、设施Ｆurnitｕre、 Ｅlectriｃal、 Faｃｉｌitｉesﻩ错误!未定义书

错误!未定义书签。

5.6.5ﻩ标示标牌Marking Ｓｉｇｎs ......................................................... 错误!未定义书签。 ５.６.6ﻩ办公设备Ｏfｆｉce eｑuipmenｔﻩ错误!未定义书签。

5.６.7ﻩ消耗品备品备件Ｃonsumａｂle Spare Parｔsﻩ错误!未定义书签。 5.6.8ﻩ汽车Aｕtoﻩ错误!未定义书签。 5.6.9

推广费Promｏtｉｏn Ｅxｐｅｎseｓﻩ错误!未定义书签。

5.6．10ﻩ流动资金Ｆlow Ｆundｓﻩ错误!未定义书签。

5．7ﻩ不可预见费Unfｏrｅｓeen Exｐensｅs ...................................... 错误!未定义书签。 ５.８ 5.9

建设单位管理费Maｎageｍent Expenｓeﻩ错误!未定义书签。 资金成本Ｃoｓｔ of Capiｔaｌﻩ错误!未定义书签。

第六章ﻩ成本结构及敏感性分析Cost Structurｅ ＆ Sensitiviｔy Anａlyｓｉsﻩ错误!未定义

书签。

6.1ﻩ投资成本结构分析Ｃｏst Ｓtruｃturｅ Ａnalyｓis ........................ 错误!未定义书签。 6.2 6．3 6.４

建安成本结构分析Enｇineering Cｏst Stｒucｔure Analysis错误!未定义书签。 基础设施成本结构分析 ............................................................. 错误!未定义书签。 敏感点与成本策略Senｓｉｔivｅ Pointｓ ａnd Cｏsｔ Sｔrａtｅｇyﻩ错误!

未定义书签。

６.4.1 建安敏感点Senｓitｉve Poinｔﻩ错误!未定义书签。

６.４.２ ..................................... 敏感点成本属性Ｃost Ａtｔｒiｂuteﻩ错误!未定义书签。 6．4.3ﻩ成本配置策略Coｓt Straｔｅgｙﻩ错误!未定义书签。 第七章

成本趋势评估 Cost Tｒend Ａssesｓmeｎtﻩ错误!未定义书签。

7.1ﻩ主要建筑材料价格趋势Main Ｂuｉlｄing Ｍaterial Price Trends .. 错误!未定义书签。 7.2 7.3

劳动力价格趋势Ｌａbｏｒ Ｆoｒce Pｒice Ｔrenｄﻩ错误!未定义书签。 成本趋势Ｃost Tｒend ............................................................ 错误!未定义书签。

第八章

其他Other Mattersﻩ错误!未定义书签。

8.１ ８．2

目的Objeｃｔiveﻩ错误!未定义书签。

便利Ｃonｖenience .................................................................... 错误!未定义书签。

8.3ﻩ重大影响Major Eｆｆeｃtﻩ错误!未定义书签。 8.4ﻩ声明Special Sｔateｍentﻩ错误!未定义书签。 第九章

概算Buｄｇｅｔ ..................................................................... 错误!未定义书签。

ﻬ

概算编制报告

Budget Preｐａrａtｉon Ｒｅｐort

第一章 概述Pｒｏｊecｔ 1.1

地理位置Ｇeographｉｃ

Inｔroduｃtion Ｌoｃation

本项目为亿隆温德姆至尊度假酒店,坐落于三亚市海棠湾滨海酒店带南端，望林路以东,滨海大道以西，林旺南路以北；

1.2 规控指标Ｐlａnnｉng Conｔrol Inｄex

酒店占地面积:8371０平方米，总建筑面积：5５６１0平方米，其中地上建筑面积:2498２平方米，地下建筑面积:30628平方米； 容积率:0.4０，绿化率：56.８%。

1.3 品牌定位Ｂrａnd & Maｒkｅt Positioninｇ

项目定位决定投资成本,该项目经营由国际知名并享有信誉温德姆（原CENDAN

Ｔ）集团旗下的温德姆酒店管理公司托管，项目市场定位为基于温德姆至尊的白金五星级海滨度假酒店。

1.4 建筑组成Builｄing Comｐosiｔioｎ

酒店主体建筑由1栋主楼和33栋散落布局的式客房组成；

1.5 酒店功能配置Ｈｏｔｅl Fｕnｃtiｏnａl Ｃonfigｕratｉｏn

1.前厅

设大堂接待区、值班经理室、礼宾室、等候区等; 2．客房

设标准间、行政间、家庭房、套房、行政套房、复式套房、总经理套房、总统套房、式泳池客房等，其中包含无障碍客房； 3.餐饮

设全日餐厅、特色餐厅、大堂吧、行政酒廊、池畔吧、沙滩吧等。 4．宴会

设组合式多媒体会多功能会议大厅,会议接待室,库房； 5．康乐

设SPＡ养生区、健身房、游泳池、亲子戏水池、假日剧场、婚庆广场、健身广场,滨海娱乐等; 6.商务

设商务中心、精品专卖店; 7.行政

设总经理办公室、总监办公室、经理及员工办公室、会议室、医务室、接待室等; 8.后勤

设卸货区、粗加工准备间、厨房、特色餐厅厨房、员工厨房、洗衣房、布草间、储藏室、库房、员工食堂、更衣室、保洁室等; 9.机房

设高低压配电间、消防设备间、空调机房、发电机房、锅炉房、设备控制室、安保监控室、消控中心、电脑机房、通讯机房等; 10．停车

设地下停车位、地面停车位、回车场等;

第二章 概算范围Ｂudgｅｔ Scope 2.1

规划范围Ｐlannｉｎg

Scope

１.三亚市海棠湾管委会颁发地字第[2012］6号《建设用地规划许可证》审批

的红线范围;

2．南侧红线至林旺南路北侧红线外公共绿地配套建设;

2.2 投资构成Inveｓtｍent Compｏsｉｔion

概算投资包含海棠湾亿隆温德姆至尊度假酒店从土地购置到酒店筹开的全部投资。基本满足酒店建设及开业准备的需求，由以下三个部分组成：

１.工程前期费：包括土地购置及前期费用；

2.直接工程费：包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、酒店筹开费、

不可预见费；

3．间接费:包括建设单位管理费、资金成本。

第三章 原则和依据Staｎdards and Bａｓis 3.1

测算依据Calｃuｌａtion

Basis

1． 阿特金斯顾问（深圳)有限公司设计及上海建筑设计院有限公司的《亿隆

海棠湾酒店方案设计》;

2． 上海现代设计集团设计的《亿隆海棠湾酒店初步设计》文件； 3． 温德姆酒店管理公司出具的亚太地区《温德姆酒店标准指引》。

3.2 计价方式Ｐricｉｎｇ Ｍode

执行建设部2008版《建设项目清单计价规范》。

3.3 组价依据Group Price Basis

1．２０05年版《海南省建筑工程综合定额》; ２.２008年版《海南省装饰装修工程综合定额》； 3.２0０８年版《海南省安装工程综合定额》。

3.4 修正依据Ｒeｖision Basis

1.概算材料价格参考2012年4期《海南省工程造价信息》以及市场询价； 2.概算人工费执行琼建定[2010]2号文件,按56.03元/工日调整价差;

3．概算措施费执行琼建监[200７]180号文; 4．配置定位参考温德姆酒店标准指引。

3.5 计费依据Ｃost Bａsis

1.已签合同;

２．职能部门现行相关收费文件; ３．国内酒店运营管理调研资料; 4.央行公布的贷款利率；

3.6 优先顺序Prioriｔy Orｄer

概算投资测算依据优先顺序依次为： １．已发生财务数据； 2.已签合同数据； 3.设计参数； 4．相关文件规定; 5.市场询价； 6.经验数据。

3.7 参考资料Referｅnce Ｍaｔeriａｌ

1．峨眉山安娜塔度假酒店、央视文化中心酒店、信达·海天下项目、三亚铂尔曼度假酒店等; 2.中联公司资料检索。

第四章 结论Cｏｎclusｉoｎ 4.1 概算结论Bｕdgｅｔ Conclｕsｉon

概算总投资:120141.４0万元,总投资经济指标：2１６04．28元/平米。其中： １．工程前期费

该部投资:61１49．05万元，经济指标：109９6.05元/平米； 2.直接工程费

该部投资:５1５8３.７6万元，经济指标：9２75.９9元/平米; 其中:建安投资:40７8４．81万元,经济指标：7３３4．08元/平米; ３.间接费

该部投资:7408.59万元，经济指标:1332.２4元/平米；

4.2 结论分析Coｎｃlｕsion Evaluaｔion

本案规划属于典型的低密(度）高配（置)项目,规控等级较高，酒店功能配置齐全，智能化、节能控制、环保水平较高,总投资指标相在同级别酒店投资中属于中高水平。

第五章 测算说明Calculatｉon Explaｎatｉon 5.1

土地费用 Land Cost

本项费用依据相关购地合同、已发生财务数据及相关文件计入。涉及投

资组成和主要科目设置与划分具体如下:

5.1.1 土地获得价款Ｌanｄ Price

A．土地出让金 Ｂ．土地出让契税 C.佣金

D.新增建设用地土地有偿使用费

5.1.2 拆迁费Thｅ Demolitiｏn Ｃhaｒge

A.拆迁安置补偿费 B.拆迁管理费

5.1.3 其他费用Other expｅｎｓｅｓ

A.尚未发生,暂不考虑。

5.2 前期费用Initial Cost

本项费用依据相关合同、已发生财务数据、相关收费及行业指导收费文件计入。涉及投资组成和主要科目设置与划分具体如下:

5.2.1 勘察设计费Sｕrveｙ & Design Cost

A. 地质勘察费

包含:初步地质勘察、工程地质勘察费。 B. 规划设计费

可研编制费、规划方案设计费、施工图设计费、景观设计费、市政管线设计费、电力设计费、安防设计费、人防工程设计费、围护基坑设计费、装修设计费、灯光设计费、多媒体音响设计费、酒店管理顾问费

5.2.2 开发前准备费Developmeｎt Prｅparaｔiｏn Coｓt

A.报批报建费

城市基础设施配套费、建设用地规划许可费、建设工程规划管理费、建筑企业劳动保险费、建筑劳务工资保证金、水土保持设施补偿费、人防工程易地建设费、地方教育配套费、新墙体材料专项基金、散装水泥保证金、白蚁防治费、工程招投标交易费、合同鉴证费、档案管理费、工程安全质量监督费、物业维修基金、路口开设费、水／电/气增容费、城市消防设施建设费等行政事业收费。 B.工程服务检验检测费

招标代理费、工程监理费、造价咨询费、地震评估费、项目环境影响评测费、水土保护评估费、交通组织评估费、图纸审查费、消防审查费、卫生防疫审查费、防雷审查费、人防图纸审查费、设计评审费、土地测绘费、放样费、面积测绘、竣工图测绘费、沉降观测、基坑及围护监测、桩基检测、主体结构检测费、防雷接地检测、消防检测、空气检测、水质检测、保温检测、日照分析、环境噪音费、排污费、周边房屋安全鉴定费及维修费等。 C. 临时设施费

施工临建、临时用电、临时用水、临时采暖、临时用气、城市道路挖掘修复费、样板房、基建占道费等。

5.3 建安工程费Engineering ｃost

5.3.1 土建工程费 Civil Engｉｎeering Ｃoｓt

报规方案、初步设计文件中有具体工程量的,依据设计文件测算计入。方案及初步设计无明确工程量和参数的,依据案例及经验指标修正计入。计价执行建设部2008清单计价规范及海南省建委相关文件，施工工艺及措施费用按常规考虑,涉及投资组成和主要科目设置与划分具体如下:

A. 土方工程

根据总平面图场地标高，结合常规工程工序测算土方挖填量，按造价指标测算。 B. 基础工程

基础按工程桩考虑，根据经验数据指标进行测算。 C. 主体建筑

按照建筑类别,根据相似工程案例指标进行测算。 D. 门窗工程

方案尚不明确，根据相关案例进行估算。

5.3.2 装饰工程费 Dｅcoration Ｅnｇｉｎｅering Coｓｔ

内容主要依据报规方案、初步设计文件;鉴于专业装饰方案设计目前尚未完成，配置重点参考温德姆至尊的酒店品牌战略定位,费用计取成参考相关案例经验指标。涉及投资组成和主要科目划分具体如下:

A. 内装饰工程

按照大堂、零售、餐饮、会议、健身、客房、行政、后勤、机房室内停车场10大类功能区面积，以指标测算。 B. 外装饰工程

根基方案图外装饰预案材料种类以指标测算。

5.3.3 机电工程费 Ｍｅchａnical ａnｄ Ｅlｅctricaｌ Ｅngiｎｅｅｒin

ｇ Ｃosｔ

内容主要依据报规方案、初步设计文件；鉴于专业机电方案设计目前尚未完成,功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引,费用测算参考行业惯例、相关案例及成本配置策略。涉及投资组成和主要科目划分具体如下:

5.3.3.1 通风系统Veｎtilating Systｅm

卫生间、茶水间、浴室、更衣室、设备房、机房、锅炉房、厨房排烟等并入装修费用；空调新风并入空调电器费用。

5.3.3.2 空调系统Ａir-conditioｎiｎg System

1． 主楼空调系统；

2． 客房变频多联空调系统;

5.3.3.3 强电系统Ｅｌeｃtricaｌ Ｓｙstem

1． １0/0．４ｋV变、配电系统； 2． 低压配电系统; 3． 照明系统;

4． 防雷保护、安全措施及接地系统; 5． 漏电火灾报警系统;

5.3.3.4 弱电系统Eｘtra Low Voltage

1． 安防系统：

视频安防监控系统、入侵报警系统、周界报警系统、电子巡查系统、客房安防系统; 2． 智能卡控制系统:

门禁控制系统、停车场管理系统； 3． 背景音乐及紧急广播系统； 4． 卫星电视及有线电视系统; 5． 通信网络系统：

综合布线系统、计算机网络系统、电话交换机系统、移动通信覆盖系统、无线对讲系统； 6． 楼宇自控系统; 7． 信息发布系统; 8． 客房门锁系统;

Sｙstem

9． 客房控制系统； 10． 11． 12．

电梯五方通话系统； 电梯监控系统； 弱电机房工程;

Ｓｙstｅm

5.3.3.5 消防系统Fire Ｓerｖiｃｅ

1． 室内消火栓系统； 2． 室外消火栓系统； 3． 自动喷水灭火系统； 4． 建筑灭火器； 5． 防烟、排烟系统；

6． 火灾自动报警与消防联动控制系统; 7． 应急照明及疏散指示;

5.3.3.6 给排水系统Plumbing aｎd Ｄrａinaｇe Sysｔem

1． 生活供水系统； 2． 热水系统; 3． 排水系统； 4． 中水系统；

5.3.3.7 燃气系统Fｕeｌ

Gａｓ Sｙstｅm

主要配置有燃气调压设备及燃气管线。式客房区暂不考虑;

5.3.3.8 太阳能系统Ｓolａr Heａting System

主要配置为太阳能电池板和储水容器、水泵及管道。

5.3.3.9 垂直运输系统Vｅｒtical

1． 客梯 2． 货梯／餐梯

5.3.3.10

设备采购 Eqｕipmｅnｔ Pｒoｃｕrｅmeｎt Ｃｏst 1． 泳池设备； 2． 厨房设备； 3． 洗衣房设备; 4． SPA设备； 5． 运动健身设备；

Tｒａnsportation System

5.4

基础设施费Infrasｔrucｔuｒe

Ｃｏｓtｓ

内容主要依据报规方案、初步设计文件；功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引,鉴于室外基础设施设计尚未明确,费用测算参考相关案例及成本配置策略。涉及投资组成和主要科目划分具体如下:

5.4.1 市政工程Muｎicipal Ｅngineeｒｉng

A. 给水管网;

市政供水接入配置暂按ＤＮ300管道接至主楼水泵房，参考同类

工程案例，按指标测算。 B. 排水管网;

由雨水排水和污水排放系统组成，参考同类工程案例,按指标测算。 C. 道路工程；

暂估车行干道长度1０００m、宽度按6ｍ,次干道路长度1５00m、宽度4．5m计，参照沥青砼道面造价指标测算。 D. 室外消防管网;

消防管网主要以DN１00的消防管道和室外消火栓组成，参考同类工程案例，按指标测算。

5.4.2 燃气工程Gas Ｅngineｅｒｉng

已并入机电燃气工程;

5.4.3 电力工程Ｅｌｅctric Pｏwer Eｎgｉneeｒing

主楼负三层设置高低压配电室,仅考虑两路市政电网接入主体的管线敷设及接入费;

5.4.4 弱电工程Extｒa Lｏw Volｔage Enｇiｎeeｒing

室络、电话、电视按总建筑面积指标进行测算。

5.4.5 智能化工程Iｎteｌlｉgeｎｔ Engineerｉｎg

室外闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、停车管理系统、电子巡更系

统、背景音乐系统、智能控制系统、物业管理系统、楼宇ＢＡ管理系统已并入机电工程各系统。

5.4.6 景观工程Lａndｓcape Engineｅrｉｎg

景观专业方案尚未明确,工程量参考初涉总平面图预案，参考同类工程案例，按指标进行测算。

A. 园林绿化工程 B. 建筑景观、小品 C. 硬质景观 D. 大门、围墙工程 E. 水景工程 F. 照明亮化工程 G. 零星设施

5.5 配套设施费Suppoｒtｉｎg Faciｌitiｅs Cｏｓts

内容主要依据报规方案、初步设计文件;功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引,鉴于室外配套设施设计尚未明确，费用测算参考行业惯例相关案例及成本配置策略。涉及投资组成和主要科目划分具体如下:

5.5.1 后勤用房Logistｉcs Hoｕsｅ

行政后勤主体建筑设置于主楼地下三层费用并入主体建筑。员工宿舍考虑租赁装修及配套家具用品。

5.5.2 设备用房Equipｍｅnt Ｈouse

设备用房主体建筑设置于主楼地下三层费用并入主体建筑。

5.5.3 零星用房Sｐorａdic House

暂考虑室外设置服务站5个，按１0万元/个测算。

5.5.4 户外设施 Outｄooｒ ｆacilitieｓ

综合考虑红线设置外沙滩吧、日光浴场及海滨娱乐设施。

5.5.5 垃圾中转站Waｓte Transｆer Statｉｏn

垃圾站主体建筑设置于主楼负三层费用并入主体工程。

5.6 酒店筹开费Hotel Prｅ-Opeｎiｎg Costs

内容主要依据报规方案、初步设计文件;功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引，酒店管理运营方案尚未明确,费用测算参考行业惯例、相关案例及成本配置策略。涉及投资组成和主要科目划分具体如下：

5.6.1 招聘培训费Ｒeｃruitmeｎｔ Training Coｓt

包括；招聘费用和员工培训费。

5.6.2 家具、电器、设施Furniture、 Electriｃal、 Fａcｉlities

1．家具类：

沙发、茶几、摆架、酒吧桌椅、餐桌椅、书桌椅(客房／办公）、会议桌椅、商店橱柜、展柜、折叠加床、日光浴休闲椅、遮阳伞

2.电器类:

冰箱、平板电视、音响、电话机、电熨斗、电吹风、电水壶、保险柜（客房/办公)、落地灯、台灯、手电筒(客房／工程)、擦鞋机等。 ３、设施类:

健身设备、康乐设施、SPA设施等。

5.6.3 布草Ｌｉnen

主要考虑员工、客房、餐厅、会议使用布草,主要项目有:制服、鞋帽、地垫／地垫、窗帘／帐幔、床上用品、毛巾、浴巾、地巾、餐台布/会议桌布、餐巾等。

5.6.4 工器具Apparaｔus

厨房用具、中(西）餐具、酒水用具、衣架、雨伞、花台花盆、演讲/咨客台、雨伞架、行李车、送餐车、布草车、手推货车、杂志书报架、户（内)外垃圾箱、垃圾桶（客房/厨房)、健康秤、干手机、保洁用具(抛光打蜡机、洗地机、布、刷等)、小型工程工具等等。

5.6.5 标示标牌Ｍarking Sigｎs

包含室内标志标牌和户外标志标牌的设计与制作安装。

5.6.6 办公设备Ｏfｆｉce ｅquipｍenｔ

行政办公主要包括:电脑、UPＳ电源、服务器、打印复印机、扫描仪、投影仪、文件柜、保险柜、酒店管理系统软件包等。

5.6.7 消耗品备品备件Ｃｏnsumaｂle Spare Parts

客房卫浴消耗品、餐饮／会议消耗品、办公消耗品、保洁消耗品等。

5.6.8 汽车Ａutｏ

货车1辆、冷藏式货车1辆、服务电瓶车14辆、贵宾用车２辆、公务车2辆、中巴１辆、通勤大巴３辆。

5.6.9 推广费Promotioｎ Ｅxｐenseｓ

包括:宣传品制作、媒体广告、户外广告、导引指示、推介活动等投入，综合暂１5０万计入，项目建成后摊入运营成本。

5.6.10 流动资金Flow Funds

业内同级酒店筹备期通常为８～１2个月,综合考虑酒店规模等因素,暂按８个月进行测算,包括筹备期能源消耗、物业运营维护、行政总务、管理、保险、员工宿舍租赁费等支出项目进行测算，铺底流动资金暂按50０万测算。

5.7 不可预见费Uｎforeseen Expeｎseｓ

鉴于在项目实施过程中，存在如下等因素发生的可能，将对本项目的投资产生不可预期的成本增加，结合本酒店项目的规模及特点综合考虑，暂按５%的费率进行测算。

１． 材料及设备涨价；

２． 性费用调整； ３． 设计变更; ４． 工程索赔; ５． 项目建设延期等。

5.8 建设单位管理费Managｅｍｅｎｔ Expenｓe

1．测算费率按照建设单位管理费按照财建(2００２)3９4号文件规定执行。 2.测算基数按财建(２003）72４号文十一条规定“……建设单位从筹建之日至

办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，建设单位管理费以项目概算总投资为测算基数。”

5.9 资金成本Cｏsｔ of Capｉtal

１．建设期贷款利息： 从获得四证到酒店筹开试业，建设期按30个月进行

测算。

２.贷款利率： 按3年内贷款基准利率6.3%，按2次平均发放进行测算。

第六章 成本结构及敏感性分析Coｓt Sｔrｕctｕｒｅ & Sensitｉviｔy Anａlysis 6.1

投资成本结构分析Cost

Stｒucture Anaｌysｉs

总投资分布图（万元）60000.00 53,778.93 50000.00 40,784.81 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 7,370.12 3,976.29 6,700.13 3,656.29 710.00 2,456.37 不可预见费708.47 0.00 土地费用前期费用建安费用基础设施费配套设施费酒店筹开费建设单位管理费资金成本 总投资结构分析图不可预见费2.04%酒店筹开费3.04%建设单位管理费0.59%土地费用基础设施费3.31%配套设施费0.59%资金成本5.58%前期费用建安费用土地费用44.76%基础设施费配套设施费建安费用33.95%酒店筹开费前期费用6.13%不可预见费建设单位管理费资金成本 6.2 建安成本结构分析Eｎｇineering

建安投资分布图（万元）18000.00 Cost Strｕcture Ａnａlysｉs

16000.00 14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 土方工程基础工程主体建筑门窗工程内装饰工程外装饰工程通风工程空调工程强电工程弱电工程消防工程给排水工程燃气工程太阳能工程垂直运输系统设备采购

建安投资权重分析图（%）外装饰工程12.18%通风工程0.74%空调工程2.93%内装饰工程38.80%强电工程3.56%弱电工程1.37%消防工程3.02%给排水工程2.11%燃气工程0.37%太阳能工程0.15%设备采购4.05%主体建筑22.58%门窗工程3.53%垂直运输系统1.18%土方工程1.14%基础工程2.30% 6.3 基础设施成本结构分析

基础设施结构分析图市政工程19%燃气工程0%电力工程13%景观工程56%弱电工程7%智能化工程5%

6.4 敏感点与成本策略Sｅnｓitivｅ Poｉnts aｎd Cｏｓt

Strａtｅ

ｇｙ

6.4.1 建安敏感点Sensitive Point

透过上述图表对成本数据结构权重分析,不难得出机电设备安装工程、装饰工程、环境景观工程三个部分占建安总投资比重较大,是本投资项目的成本敏感点。

6.4.2 敏感点成本属性Ｃosｔ Ａttrｉｂｕte

成本的属性决定了项目档次和品质的基本要素。

１)配置属性,不同的设计配置的对敏感点成本影响十分巨大。

2）标准属性，相同的配置下选取不同的标准,成本的差距同样十分巨大。

6.4.3 成本配置策略Cｏst Stｒaｔeｇy

根据成本敏感点及其属性的分析,建议投资方根据如下不平衡成本配置策略,在专业设计阶段对投资成本进行合理配置精确定位，从而实现成本效益最大化的目的。

1）机电设备安装工程

A.功能系统配置必须齐全到位,避免短期升级浪费投资; B.餐饮、宴会、流线与客房区定位于国际一线品牌; C.非流线区可以考虑配置合资品牌；

D.辅助功能区、隐蔽工程可考虑国内主流品牌。 2) 装饰工程

A.大堂、宴会、餐饮、客房、流线区硬装强调品质和耐久性;

B.大堂、宴会、餐饮、客房、流线区软装饰突出海岸风情的文化内涵。 C.家具配置方面在满足安纳塔参数要求的同时结合地方民俗特色。 Ｄ.室内灯具是点睛之笔,奢华的重要表现手段,强调独具匠心中的“独”的内涵表达。

E.由于所处地理位置,建筑物长期受海洋及台风侵蚀,因此外立面装饰应尽可能采用抗腐蚀性能较好的材料,钢材、木材构件必须做较高等级的防腐处理。

３)景观环境工程

A.应适提高亮化成本投入,营造绚丽夜景时尽可能考虑节能措施，强调

自然与科技的融合。

B.建筑外装饰及景观造型的选材宜突出古朴自然,同时要兼顾提高抗腐蚀等级以提高耐久性。

Ｃ．结合三亚海棠湾的气候特征,选取反映热带风情特色生态植被,围绕四季常青和花开四季主题，既有效控制成本又能完美展现热带海岸风情。

D.道路路面尽可能采用铺装面,尽量减少混凝土道面的使用，如必须使用,局部流线区域可使用彩色混凝土，衬托环境突出特色。

第七章 成本趋势评估 Ｃｏst Tｒenｄ Ａ

ssessment 7.1

主要建筑材料价格趋势

Main Buildiｎｇ Mａteriａl Pｒice

Ｔrｅｎds

1．钢材价格趋势图Steel Price Tｒend

2.商品砼价格趋势图Ｃommoｄitｙ Concreｔe Pｒice Treｎd

三亚市年度商品砼价格趋势图（元/m³）3453403353303253203153102012年1月份2012年2月份2012年3月份2012年4月份2012年5月份2012年6月份数据来源：海南省建设工程造价管理协会 7.2 劳动力价格趋势Lａbor Force Prｉce Ｔrenｄ

海南年度人工单价趋势图（元/综合工日）605040302010020112011201120112011201120112012201220122012201220122012年月年月年月年月年月年月年12年月年2年月年4年月年6年月1011671357月月月月数据来源：海南省建设工程造价管理协会 7.3

成本趋势Cost Tｒend

１.土建成本：

根据对项目所在地主要建材、人工的年度数据评估,建材市场目前处于历史相对低位小幅震荡，如项目能够合理控制建设周期，加强成本合约管理,建设成本将能够得到有效控制。 2.机电成本：

在设计参数条件下，机电设备受建筑智能化的升级,节能控制技术的应用等因素影响，主流的建筑设备目前均已升级换代，与教早期同等功率参数产品相比，价格上已有较大升幅。电气设备中短期受国际铜等原材料期货市场价格波动影响比较明显。 3．进口设备:

虽然宏观经济放缓,但旅游业却增长强劲,尤以高端酒店增长为甚。尽管人民

币汇率中期存在升值趋势,依旧无法抵消供求关系的影响，短期内酒店进口设备价格仍将存在较大上涨压力。

第八章 其他Othｅｒ Ｍａtteｒｓ 8.1

目的Ｏbjeｃtive

本公司受委托人委托编制,概算结论谨供委托人对海棠湾亿隆温德姆至尊度假酒店投资成本规划参考使用。

8.2 便利Conｖenｉｅnce

本概算按照建设项目成本科目序列进行分解编制，为后期制定成本规划、确定目标成本及成本动态管理、成本后评价以及转移固定资产等工作奠定了基础。

8.3 重大影响Ｍａｊor Ｅｆfｅct

本概算依据委托方提供初设文件及相关资料编制,力求做到全面、真实、客观,然而概算结论毕竟受项目定位和方案设计参数及完整度的约束,截止本概算完成初步设计及专业方案设计尚在进行中，如项目定位或设计参数发生调整,将对概算结论将产生重大影响;

8.4 声明Ｓpeｃial Ｓtａｔｅment

本概算内容可能涉及委托人商业秘密,未经委托人许可本公司将严格恪守委

托人的商业机密。

本概算为本公司自主知识产权，未经本公司授权许可，严禁任何单位和个人擅自摘录引用,违者我公司将保留追究其法律责任的权力。

第九章 概算Bｕdget 详见《概算表》

中联造价咨询有限公司

２０12年7月